in Unternehmen der Immobilienwirtschaft

Wohnungsgenossenschaften sind von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit. Das gilt aber nur für die Bewirtschaftung ihres eigenen Immobilienbestandes. Werden weitere kommerzielle Geschäftsfelder hinzu genommen, wie beispielsweise Energieerzeugung über Sonnenkollektoren o.ä., dann kann die Steuerbefreiung verloren gehen.

Die Lösung ist die Gründung einer genossenschaftseigenen GmbH. Die ist zwar selbst nicht steuerbefreit, darf aber ungebremst kommerzielle Geschäfte betreiben ohne den Status der Genossenschaft zu gefährden. Und natürlich kann die Genossenschaft die versteuerten Gewinne einfordern und zum Wohle der Mitglieder verwenden.

In Jena gibt es 2 Wohnungsgenossenschaften mit einem solchen Töchter-Modell: Die Heimstätten-Genossenschaft mit ihrer „Heimstätten-Verwaltungsgesellschaft mbH“ und die Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss mit den Töchtern „WG Vermietungs GmbH“ und der „Rautal Wohnbau Verwaltungs und Beteiligungs GmbH“, die ihrerseits als Holding für weitere Töchter fungiert, die nur ihr unterstellt sind.

Auf Investitionen im Sinne der Satzung ihrer Wohnungsgenossenschaften haben sich die Unternehmen „Heimstätten-Verwaltungsgesellschaft mbH“ und „WG Vermietungs GmbH“ spezialisiert. Beide übernehmen Aufgaben der Hausverwaltung, der Vermietung und des Bauträgers. Und beide profitieren aber auch von Steuervorteilen, die die Bundesrepublik der kommerziellen Immobilienwirtschaft bietet. Bedingung ist lediglich die Fremdvermietung der Objekte, also die Vermietung als Nicht-Genossenschaftswohnung. Dann nämlich können die Abschreibungen der Gebäude und die Bankzinsen gegen den Gewinn (also die Mieteinnahmen) gerechnet werden und die Steuerlast tendiert in Wirklichkeit gegen Null.

Die Wohnungsgenossenschaften betreiben also ihre eigenen Töchter als kommerzielle Immobilienunternehmen und machen Gewinn durch Verkauf und Fremdvermietung. Die untereinander sozial orientierten Mitglieder einer Wohnungsgenossenschaft halten sich also einen Bestand an Mietsklaven zum wirtschaftlichen Gewinn. Eine bemerkenswerte Konstellation! Aber Satzung und Gesetzgebung lassen das ausdrücklich zu. Zur Gewinnmaximierung müßte man gute Objekte unbedingt dorthin verlagern – verrückt, aber ein verlockender Gedanke.

Die Heimstätten-Genossenschaft verwaltet ihre Tochter in Personalunion mit der Genossenschaft und nutzt sie offensichtlich als handelnde Körperschaft bei ständigem Austausch von Gewinnen und Ressourcen.

Die Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss baut das Tochterunternehmen als eigenständiges Profitcenter auf, hat bisher 29 Mio Euro in dieses Unternehmen investiert, aber außer einem Minimalbetrag von 0,2 Mio Euro nie einen Rückfluss erhalten. Die Geschäftsführung wird vom Vorstand eingesetzt und ist nur ihm und nicht dem Aufsichtsrat rechenschaftspflichtig.

Der eingesetzte Geschäftsführer ist einzelvertretungsberechtigt und hat laut Eintragung im Handelsregister die Erlaubnis, mit sich selbst Rechtsgeschäfte abzuschließen.

In die Vermietungs GmbH und Co. KG wurden investiert:

• 2002 : 5 Mio Kommanditeinlage
• 2004 : 13 Mio durch Verkauf von 394 Wohnungen
• 2007 : 3,8 Mio Erhöhung der Kommanditeinlage
• 2010 : 3 Mio Darlehen
• 2011 : 2,5 Mio Erhöhung der Kommanditeinlage durch Sacheinlage
• 2011 : 1,7 Mio Ausleihe

Dieser Wert von 29 Mio ist noch heute in der Vermietungs GmbH gebunden und jeder Kontrolle durch die Vertreter entzogen. Nicht einmal der Aufsichtrat hat direkte Zugriffsrechte zu diesem Unternehmen.

Nicht so drastisch, aber ähnlich verhält es sich mit der Heimstätten-Verwaltungsgesellschaft mbH, nur sind uns dort die finanziellen Verhältnisse derzeit weniger gut bekannt.

Fazit:
Eine genossenschaftseigene GmbH ist ein konsequenter, aber gewagter Schritt zu einem modernen gewinnträchtigen Immobilienunternehmen. Ohne zusätzliche Vorkehrungen hat sich dieses Unternehmen dann nämlich jeder Kontrolle durch die Kontrollgremien der Genossenschaft entzogen. In beiden betrachteten Fällen ist nur der Vorstand allein verfügungsberechtigt.
Bei der Heimstätten-Genossenschaft wird der Gewinn nach Bedarfslage zur Genossenschaft überführt, bei der WG Carl Zeiss entsteht zwar auch Gewinn, aber es ist derzeit nicht ersichtlich für wen.

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