Strategie im Vergleich

Einerseits wollten wir's wissen, andererseits werden wir immer wieder angefragt: Was ist denn die beste strategische Vorgehensweise eines Immobilienunternehmens im Sinne ihrer Mieter oder der Mitglieder? Das ist verständlicherweise kein einfaches Problem. Und individuell gehen die Vorstellungen und Bedürfnisse ohnehin weit auseinander.

Die Akteure am Immobilienmarkt haben zunächst einmal grundsätzlich unterschiedliche Herangehensweisen:

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Nach ersten Befragungen und Erkundungen bei Verantwortlichen ergibt sich, dass die Antwort tatsächlich sehr von der Zielstellung und den Bedingungen abhängt:

• Erwirtschaftung von Gewinn oder gute und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung,
• Mieter im fortgeschrittenen Alter oder junge Familien,
• Leerstand oder Wartelisten,
• Steuersparmodell oder Renditeobjekt,
• Sozialwohnungen oder freie Vermietung.

Man kann leicht erkennen, dass es auch ohne Gewinnorientierung nicht leicht fällt, die einzig passende Strategie zu finden. Trotzdem gibt es allgemeine Grundsätze, die zunächst einmal unverrückbar immer gelten.

Der wichtigste Grundsatz ist wohl der, dass zunächst einmal alle Kosten zum Erhalt der Immobilie zwingend notwendig getragen werden müssen! Dieser Baustein wird als Kostenmiete bezeichnet und erst der Überschuss – also Einnahmen, die darüber hinaus anfallen – können für strategische Investitionen eingesetzt werden. Ein Bestandteil der Kostenmiete steht dafür nicht zur Verfügung!

Unter Kapitalkosten sind zu entrichtende Zinsen zu verstehen und Abschreibung ist die notwendige Tilgungsrate der Kredite, der als Bestandteil der Miete dafür vorgesehen ist. Ob er tatsächlich immer dafür verwendet wird, liegt im Ermessen des Unternehmens (dort gibt es also einen leichten Spielraum). Die Instandhaltungskosten sind die Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen. Also keine Kosten für Gebrauchswert verbessernde Maßnahmen.
Der Überschuss ergibt sich aus den Mehrforderungen der Miete, die über die Kostenmiete hinaus gehen. Mindestens stehen jedoch dafür die Investitionsumlagen der 90iger Jahre zur Verfügung, die damals für neue Fenster, Wärmedämmung, Türen usw. eingefordert wurden, inzwischen aber längst abgezahlt sind und trotzdem Bestandteil der Miete bleiben.

Der Verein ist angefragt worden, eine Einschätzung abzugeben, wie die folgenden strategischen Varianten zu werten sind:

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