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Startseite > Vergleich Jenaer Wohnungsunternehmen > Abbau der Kredite > Örtliche Wohnungsgenossenschaft

Örtliche Wohnungsgenossenschaft

Auf unserer Hitliste 2012 in Jena nehmen Genossenschaften beim Mietpreis exponierte vordere Plätze ein. Das ist ungewöhnlich und verlangt geradezu nach einer Erklärung.

Heimstätten-Wohnungsgenossenschaft 6,00 Euro
Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss 5,10 Euro
Jenawohnen (bei einem Gewinn von 15,8 Mio.) 4,93 Euro
Örtliche Wohnungsgenossenschaft 4,85 Euro

Demgegenüber ist uns die Örtliche Wohnungsgenossenschaft mit 729 Wohnungen und einer durchschnittlichen Kaltmiete von 4,85 Euro durch solide und bodenständige Arbeitsweise aufgefallen. Wir haben also nachgefragt!

Was ist denn bei Genossenschaften anders?

Zunächst also ein paar grundsätzliche Erläuterungen, wodurch sich eine Wohnungsgenossenschaft von anderen Immobiliengesellschaften unterscheidet.

Grundsätzlich ist eine Genossenschaft ein Interessenverbund gleichberechtigter Mitglieder mit einer gemeinsamen Zielstellung. Nach deutschem Gesetz wählen die Mitglieder einen Aufsichtsrat und der wiederum bestellt den Vorstand. Im Rahmen der vorgegebenen Satzung hat dieser Vorstand mit seinen Entscheidungen die Interessen der Mitglieder zu vertreten.

Eigentümer der Genossenschaft sind die Mitglieder in ihrer Gesamtheit und der Vorstand ist Angestellter und Interessenvertreter dieser Mitglieder. Das gemeinsame Anliegen wird als Förderzielstellung in der Satzung hinterlegt. In allen Jenaer Wohnungsgenossenschaften ist fast gleichlautend die sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der Mitglieder als Satzungsziel definiert.

Wohlgemerkt: der Mitglieder, jener Mitglieder also, die das Mandat erteilt haben, nicht der Mitglieder, die man per Zeitungs-Annonce noch zusätzlich einwerben muss – manche Vorstände bringen da gelegentlich etwas durcheinander.

Die Besonderheit besteht insbesondere auch darin, dass Wohnungsgenossenschaften genau wie Jenawohnen zwar auch eine soziale Verantwortung haben, aber keine kommunalen Verpflichtungen. Sie haben den Auftrag ihrer Mitglieder zu erfüllen und sind in diesem Kontext sozial! Städtebauliche Projekte sind für Genossenschaften also nur relevant, wenn das zugleich der oben definierten Versorgung der Mitglieder mit Wohnraum dient.

Nun wird in diesem Zusammenhang gern argumentiert, es gebe aber heutzutage auch in Genossenschaften Mitglieder mit gehobenen Ansprüchen. Ja, aber die sucht man dann nicht per Zeitungs-Annonce – dazu später mehr.

Beispiel Örtliche Wohnungsgenossenschaft e.G.

Die Genossenschaft gehört zu den mittelgroßen Wohnungsgenossenschaften in Jena mit einem Bestand von 729 Wohnungen in Lobeda, vor allem aber in Jena-Nord. Die Kaltmiete liegt mit 4,85 Euro deutlich unterhalb des Jenaer Mietspiegels.

Die Einnahmen werden zum überwiegenden Teil für die Grundsanierung des Wohnungsbestandes verwendet. Besonders die Erneuerung der Rohrleitungssysteme und die notwendige Kellerabdichtung macht der Genossenschaft zu schaffen. Viele der Gebäude gehörten zu den ersten Neubauten nach dem Krieg und deren Anlagen sind nun in kurzer Folge fast gleichzeitig fällig. In Lobeda stehen zusätzlich Aufwendungen für den Brandschutz an.

Die Instandhaltungsaufwendungen liegen derzeit mit über 20 Euro je qm und Jahr fast doppelt so hoch wie der Normwert. Dafür sind die Verwaltungskosten mit 335 Euro je Wohnung und Jahr sehr niedrig.

Trotzdem ist die Kaltmiete moderat und der geringe jährliche Anstieg durch Grundrenovierung vor der Neuvermietung plausibel.

Deren strategische Orientierung

Auf den Punkt gebracht: Mit geringen Einnahmen viel leisten und trotzdem zügig entschulden.

Das funktioniert vielleicht nicht so ideal, wie man sich das betriebswirtschaftlich wünschen würde. Aber es führt zum Erfolg und liegt auf der Linie der Interessen aller Mitglieder. Auf Neubau wird verzichtet, solange der Erhalt der vorhandenen Substanz im Vordergrund steht.

Berechtigt wird argumentiert: Jeder Neubau ist ein eigenständiges wirtschaftliches Gebilde. Warum kann dieses neue Gebilde dann nicht auch eine eigenständige Organisationsform bekommen, nämlich eine neue zu gründende Genossenschaft?

Die Vergleichsübersicht

In kontinuierlicher Folge werden wir Jenaer Wohnungsunternehmen in diese Übersicht einbinden und bewerten.

Zur Übersicht:

Wohn.-Untern.

 

2010

2011

2012

Schuldenfrei

Jenawohnen

Kreditschulden

ca. 99 Mio

ca. 89 Mio

ca. 78 Mio

2020

Zinsenlast

0,41

0,36

0,31

 

Kaltmiete

4,69

4,80

4,93

 

Örtliche Wohnungs-Genossenschaft

Kreditschulden

6,725 Mio

5,986 Mio

5,630 Mio

2025

Zinsenlast

0,69

0,57

0,52

 

Kaltmiete

4,79

4,82

4,85

 

Die Kreditschulden sind in absoluten Werten angegeben, die Zinsbelastung als Anteil an der monatlichen Kaltmiete je qm in Euro.

Und wenn dann alle Kreditschulden getilgt wurden, welche Einnahmen sind noch für die normale Funktion des Wohnungsunternehmens notwendig, um die Verwaltung im bisherigen Umfang abzusichern und alle notwendigen Instandhaltungen zu finanzieren, die Kostenmiete also?

Kostenmiete:

Jenawohnen (mit einer Gewinnabführung von 15,8 Mio.) 3,75 Euro ab 2020
Örtliche Wohnungsgenossenschaft 1,58 Euro ab 2025

Sie können den Mund getrost wieder schließen, sie haben sich nicht verlesen!