in Neubauprojekte

Der Auftrag der Wohnungsgenossenschaften an ihre Vorstände lautet ganz klar: Umgestaltung des Wohnungsbestandes auf ein zeitgemäßes Niveau bei vertretbaren Kosten. Erst in einer nächsten Phase kann in Ersatzbauten investiert werden. Davon sind aber Mitglieder, die das satzungsgemäß zugelassen haben, selbst kaum betroffen.

Die Strategie der letzten 20 Jahre, um dafür den nötigen finanziellen Spielraum zu schaffen, lässt sich etwa so beschreiben:

1. Tilgung der Altschulden durch Privatisierung und Abriss,
2. Steigerung des Mietniveaus durch Umlage von Sanierungskosten. Nach spätestens 10 Jahren hat die Steigerung alle Unkosten getilgt und stand frei zur Verfügung.

Daran ist grundsätzlich kaum Kritikwürdiges zu erkennen. Einige Genossenschaften und Immobilienunternehmen haben die Tilgungsstrategie favorisiert, andere haben sich für eine Mischform entschieden und schon sehr frühzeitig in den vorhandenen Wohnungsbestand investiert.

Was spricht für oder gegen den Neubau?

Wenn man viel Geld „auf der hohen Kante“ hat und möchte eine sichere Rendite einfahren, dann spricht Vieles für Neubau oder Kauf von Immobilien – aber unbedingt in aufstrebenden Regionen. Genau so lauten die gut gemeinten Ratschläge der Banken.

Man bekommt darüber hinaus auch Hinweise, wann der Preis für ein Objekt angemessen ist. Bei 4 bis 8% Renditeerwartung sollte sich der Preis zwischen 15 und 20 Jahreskaltmieten bewegen. Im Umkehrschluss heißt das aber, wenn man das Geld nicht mal eben flüssig hat, muss man 15 bis 20 Jahre warten, bis die Schulden getilgt sind. Den Gewinn vereinnahmt inzwischen die freundliche Bank.

Die Heimstätten-Genossenschaft mit ihren 1142 Wohnungen hat in den letzten Jahren ihre denkmalgeschützte Bausubstanz komplett saniert und nach heutigen Ansprüchen modernisiert, z.T. auch Balkone angebaut. Die Modernisierung von 500 Wohnungen wurde mit über 15 Mio Euro vom Freistaat gefördert.

Seit 2002 wurden durch die Heimstätten-Genossenschaft 134 Wohnungen neu gebaut. Nach eigenen Angaben wurden für Sanierung und Neubau 72 Mio Euro aufgewendet. Dafür nutzt die Genossenschaft die Gunst der Stunde und schraubt die Gebühren auf ein akzeptiertes hohes Innenstadtniveau. Kredite und Zinsbelastungen können dann im Niveau weit oben gehalten werden und über die genossenschaftseigene Heimstätten Verwaltungsgesellschaft mbH werden Immobiliengeschäfte abgewickelt. Ein Verbund aus Lobbyarbeit, Fremdvermietung, Verkauf der Objekte oder Eingliederung in die Genossenschaft.

Im Himmelreich in Jena-Nord baut die Heimstätten Verwaltungsgesellschaft mbH 54 Eigentumswohnungen, verdient also am Verkaufsgeschäft mit Wohnungen.

Offensichtlich haben sich das Vorstand und Aufsichtsrat der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss auch in Neubau verliebt.

Das Projekt „Nordlichter“ – ein Projekt, das 2007 für 19 Mio Euro entstanden ist – wird von Städtebauarchitekten jedenfalls als gelungene Wohnanlage klassifiziert. Gelobt wird die Wohnqualität in den 130 großzügigen, gut belichteten und ruhigen Wohnungen mit großen Balkonen oder Terrassen.

Aber warum werden für 130 Wohnungen 19 Mio Euro investiert (als Projekt Nordlichter), wenn man 180 Wohnungen für 4,58 Mio Euro (als Projekt Südlichter) auf den gleichen Stand bringen kann? Und wie viel hätte man für 19 Mio Euro bei einer Investition in die Altbausubstanz erreichen können?

Das „Haus zur Sonne“ wurde ursprünglich an einen Münchner Privateigentümer verkauft, der das Haus jahrelang durch Leerstand dem Verfall überlassen hat. Seit 2007 ist es im Besitz der WG Carl Zeiss. Zusammen mit dem angrenzenden Projekt „Sonnenhof“ wird eine Investitionssumme von mindestens 30 Mio Euro verbaut. Und natürlich sind Architekten und Stadtplaner wieder des Lobes voll über diese gute Tat für die Stadt Jena. Bezahlt wird das Ganze durch die Mitglieder der Genossenschaft. Wohlgemerkt, nicht durch die Sparer, sondern nur durch die 6000 Wohnmitglieder, denn die zahlen die Zinsen für die Sparguthaben!

Wenn man nachrechnet, wie viel man bei 7000 qm als Monatsmiete verlangen müsste, um in 20 Jahren auf diesen Betrag zu kommen, dann ergibt das 18 Euro im Monat auf den qm. Da sind laufende Instandhaltung, Verwaltung und Zinsen noch nicht dabei! Wenn man in die Bilanz die Einsparung der jetzigen Miete in der Neuen Mitte und in Lobeda zugrunde legt, wird das Ergebnis noch schlechter. Die wirklichen Kosten kennen wir nicht, aber das strittige Architektenhonorar zum Projekt „Nordlichter“ lässt mehr befürchten als derzeit publik wird.

Anstelle des Sonnenprojektes hätte man nach vorliegenden Angebotsmaterial etwa 400 außen liegende Standardaufzüge an 5/6-Geschosser anbauen können.

Die WG Vermietungs GmbH ist ein ähnliches Gebilde wie die Heimstätten Verwaltungsgesellschaft mbH. Sie wurde 2002 gegründet, hat sich auf kommerzielle Immobiliengeschäfte spezialisiert und soll in der Goldgräberstadt Jena Geld machen. Die Genossenschaft hat seitdem 29 Mio Euro in dieses Unternehmen investiert: durch Kommanditeinlage, Verkauf und Ausleihe. Ein Gewinn ist allerdings nie zur Genossenschaft zurück geflossen. Lediglich 2011 einmal magere 0,2 Mio Euro im Rahmen der Umwandlung in eine GmbH.

Zusammen mit dem Zukauf im Damenviertel für 2,6 Mio Euro wurden in der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss in den letzten 10 Jahren mehr als 80 Mio Euro in Projekte investiert, um weniger als 200 neue Wohnungen zu schaffen.

Eine Investition für weniger als 2% der Mitglieder! Auf Kosten und zum Nachteil der zahlenden Wohnmitglieder?

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