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Bei Jenawohnen

Was tun, wenn man zu viel Geld hat?

Auf der Hitliste 2012 der Jenaer Wohnungsunternehmen mit der höchsten Kaltmiete erscheint Jenawohnen auf Platz 3. Davor konnten sich 2 angesehene Jenaer Wohnungsgenossenschaften platzieren:

Heimstätten-Wohnungsgenossenschaft 6,00 Euro
Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss 5,10 Euro
Jenawohnen (bei einem Gewinn von 15,8 Mio.) 4,93 Euro

Nur Platz 3 ist um so erstaunlicher, als Jenawohnen verpflichtet ist, jährlich einen Gewinn von 5,5% seines eigenen Wertvolumens zu erwirtschaften. Für 2012 wurde im Jahresgeschäftsbericht gemäß dieser Auflage ein Überschuss von 15,8 Mio. Euro ausgewiesen und abgeführt.

Wie ist es möglich, unter diesen Bedingungen im Durchschnitt über alle 14.000 Wohnungen hinweg eine durchschnittliche Kaltmiete von 4,93 Euro zu halten?

Wenn man den Gewinn von 15,8 Mio. Euro auf die Monatsmiete je qm umrechnet, dann hat jeder Mieter bei Jenawohnen für diesen Gewinn 1,57 Euro je qm und Monat beigetragen (ohne dass er das wollte oder auch nur geahnt hat) und es bleiben dem Unternehmen nur 3,36 Euro, um den Wohnungsbestand bewirtschaften zu können.

Könnte es sein, dass Jenawohnen den kommunalen Wohnungsbestand auf Verschleiß abwirtschaftet und am Ende wird der Stadt ein Berg von Wohnungsruinen hinterlassen?

Eine Verschleißstrategie also?

Immobilien unterliegen in der Regel einem Lebenszyklus von 50 Jahren. Damit ist zuallererst der formelle Abschreibungszeitraum definiert. Dass heute auch viel ältere Gebäude zum Stadtbild gehören, verdanken sie einer kontinuierlichen Pflege und den notwendigen Werterhaltungsinvestitionen.

Der Gesetzgeber hat für seinen Zuständigkeitsbereich Instandsetzungspauschalen festgelegt, die natürlich von Alter und Ausstattung der Gebäude abhängen. In der höchsten Kategorie wird eine Pauschale von 13,22 Euro je qm und Jahr festgelegt. Ein monatlicher Bestandteil der Miete also von 1,10 Euro.

Über die letzten 6 Jahre hinweg ist bei Jenawohnen tatsächlich auch diese Leistung erbracht worden: mal etwas mehr, dafür in anderen Jahren eine geringere Summe. Eine Vernachlässigung der Instandhaltung liegt jedenfalls nicht vor.

Jenawohnen hätte 2012 nach Abzug der Instandhaltungskosten also noch einen Rest von 2,26 Euro von der monatlich eingezahlten Miete übrig.

Zu hohe Verwaltungskosten!

Jenawohnen leistet sich Verwaltungskosten von etwa 10 Mio. Euro. Das liegt nun allerdings deutlich über dem, was der Gesetzgeber einem Immobilienunternehmen als Pauschale zugestehen würde! 3,7 Mio. Euro wären rein betriebswirtschaftlich angemessen.

Nun muss man allerdings einem kommunalen Wohnungsunternehmen auch eine gewisse soziale Verantwortung und Betreuungsleistungen zugestehen, die sonst nicht auftreten.

Belassen wir es bei dieser Bemerkung und registrieren eine Verringerung der verfügbaren Monatserlöse um etwa 1,00 Euro. Es verbleiben immer noch 1,26 Euro.

Und ab jetzt wird es richtig spannend!

Wohin mit dem vielen Geld?

Was jetzt folgt, das klingt fast wie ein Märchen! Jenawohnen hat mit diesen 1,26 Euro immer noch genug liquide Mittel, um seine Bankzinsen zu zahlen und zusätzlich die Kreditlast des Unternehmens um 10 Mio. Euro zu reduzieren – jedes Jahr! Konkret müssen 2012 für die Zinsen 0,31 Euro aufgebracht werden, der Rest wird komplett zur Tilgung eingesetzt, denn Jenawohnen hat 2012 weder Neubau noch nachträgliche Herstellung in Angriff genommen.

Und es kommt noch schlimmer!

Wenn sich die Kredittilgung die nächsten Jahre so fortsetzt, dann wäre Jenawohnen 2020 komplett schuldenfrei, braucht weder Zinsen zahlen noch Kredite tilgen. Hätte also trotz Gewinnabführung und trotz hoher Verwaltungskosten noch 2,26 Euro je qm und Monat, oder absolut betrachtet, die gewaltige Summe von 22,7 Mio. Euro zur freien Verfügung für vorbeugende Instandsetzungen und andere Baumaßnahmen. Die Berechnung setzt aber voraus, dass die Mieten in dieser Zeit nicht ansteigen. Ansonsten kann durchaus ein Überschuss von 30 Mio. im Jahr erreicht werden. Eine komplette "Sonne" – jedes Jahr!!

Da könnte schon der Verdacht aufkommen, dass das den Hausfrieden der Immobilienwirtschaft der Stadt Jena stört.

Wir wollen weder schlafende Hunde noch sonst Begehrlichkeiten wecken. Aber interessieren würde es schon, wie denn diese Mittel für die Mieter bei Jenawohnen dann eingesetzt werden. Neubau soll sich ja völlig eigenständig und unabhängig vom Altbestand selbst tragen – so sagt man.

Wichtig ist allein, dass diese Mittel auch denen zugute kommen, die das Geld aufgebracht haben und nicht als zusätzlicher Gewinn an die Stadtwerke Energie und deren Gesellschafter abfließen.

Aber ebenso spannend auch Frage, wie denn die anderen Wohnungsunternehmen in Jena bei diesem Vergleich abschneiden. Wir werden es herausfinden, bleiben Sie dran!

Zur Übersicht:

Wohn.-Untern.

 

2010

2011

2012

Schuldenfrei

Jenawohnen

Kreditschulden

ca. 99 Mio

ca. 89 Mio

ca. 78 Mio

2020

Zinsenlast

0,41

0,36

0,31

 

Die Kreditschulden sind in absoluten Werten angegeben, die Zinsbelastung als Anteil an der monatlichen Miete je qm in Euro.