Rechenkunst von Jenawohnen

Jenawohnen informiert, dass die Bebauung des Eichplatzes exakt berechnet wurde und den Mietern von Jenawohnen keine zusätzlichen Belastungen entstehen. Alle Ausgaben werden durch die Mieteinnahmen aus dem geschaffenen Wohnraum und Gewerbeflächen abgedeckt. Eine Querfinanzierung sei nicht zu befürchten.

Klingt gut! Klingt aber auch ein bisschen nach wundersamer Geldschöpfung. Also haben wir mal nachgerechnet!

Der Fachmann ermittelt, um die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie einzuschätzen zuerst einmal die Kostenmiete als das wichtigste Kriterium.

Unter Kostenmiete versteht man den Mietbetrag, der zwingend notwendig ist, um alle Unkosten zum Bau und zum Unterhalt des Gebäudes abzudecken. Dabei ist noch kein Gewinn berücksichtigt und der Mietspiegel ist außen vor. Man geht dabei von einer Bestandsdauer der Immobilie von 50 Jahren aus.

Ausgangswerte der Berechnung sind eine Baukostensumme von 100 Mio. Euro und eine wirtschaftlich verwertbare Fläche von 26.100 qm. Davon entfallen 9.500 qm auf die Wohnfläche für ca. 120 Wohnungen, 10.000 qm auf Verkaufsflächen und 6.600 qm auf Büroflächen. Demnach kosten diese 120 Wohnungen mit 9.500 qm 36,4 Mio. Euro.

Die Kostenmiete für die Wohnfläche setzt sich aus 5 Positionen zusammen:

Auf den Monat und den qm umgerechnet ergibt das eine Kostenmiete für die Wohnungen von 17,25 Euro. Eine astronomische Summe! Der Gewinn von 5,5%, den Jenawohnen an die Stadtwerke abführen muss, ist dabei noch nicht berücksichtigt.

Sicher wird sich die Zinslast verändern, je nach Marktsituation und in Abhängigkeit von der verbleibenden Kreditsumme. Der Betrag der Abschreibung ist in dieser Berechnung immer zur Kredittilgung vorgesehen. Über 50 Jahre hinweg wird so fiktiv der Kredit auf 0 abgeschmolzen. Bei kürzerer Laufzeit muss halt mehr eingenommen werden! Die Positionen 3, 4 und 5 sind bundeseinheitliche Normwerte.

Egal welche Korrektur man bei der Berechnung vornimmt, die Kostenmiete liegt immer über den realen zu erzielenden Einnahmen!

Da hilft es kaum, dass Jenawohnen wahrscheinlich von einer Mischkalkulation ausgeht und sich durch die Vermietung von Verkaufsflächen höhere Einnahmen verspricht. Jenawohnen hat schließlich gegenüber OFB einen weit geringeren Anteil an Gewerbeflächen. Und Büroflächen sind selbst in zentraler Lage kaum teurer vermietbar als Wohnungen.

Es bleibt also der hohen Rechenkunst von Jenawohnen vorbehalten, das Ergebnis wirtschaftlich schön zu rechnen. Uns ist es nicht gelungen!

Wie wird dann aber der Verlust ausgeglichen? Durch Umverteilung der Gewinne aus dem normalen Immobiliengeschäft. Wie denn sonst? Die Mittel gehen dann dem normalen Mieter von Jenawohnen verloren – er ist immer, direkt oder indirekt beteiligt!

Zur Erinnerung

Die „Grüne Zitadelle“ – das berühmte Hundertwasserhaus in Magdeburg – mit 13.000 qm Nutzfläche wurde 2005 für 27 Mio. Euro gebaut. Und jetzt gerade im Dezember 2013 fand ein Notverkauf dieser Immobilie für 17,8 Mio. Euro statt. Warum? – Die Mieteinnahmen konnten die finanziellen Belastungen schon lange nicht mehr decken.

Oder denken wir falsch?

Geht es in Wirklichkeit vielleicht um den Wertzuwachs von Jenawohnen, weil Thüga als Gesellschafter der Stadtwerke Energie Verkaufsabsichten hat? Vielleicht auch im Zusammenhang mit einer ins Gespräch gebrachten Rekommunalisierung? Oder denkt man bei Jenawohnen schon an die Geldanlage künftiger Reichtümer?