Die Bausteine von Miete / Nutzungsgebühr

Der wichtigste Baustein der Miete ist die Kostenmiete. Daran möchten sich Eigentümer gern vorbeimogeln und gehen ganz schnell zur Kaltmiete über. Das ist mit uns aber nicht zu machen. Nach Wikipedia bezeichnet man als Kostenmiete einen Mietzins, der zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten erforderlich ist.

Rechtsgrundlage für die Ermittlung der Kostenmiete ist die Zweite Berechnungsverordnung. Darin werden als Bewirtschaftungskosten folgende 5 Einzelpositionen geregelt, die in der Summe die Kostenmiete ergeben:

1. Kapitalkosten,
2. Abschreibungen,
3. Verwaltungskosten,
4. Instandhaltungskosten,
5. Mietausfallwagnis.

Als Kaltmiete wird üblicherweise der Teil der Miete bezeichnet, den der Eigentümer für die Überlassung der Mieträume erhebt. Nebenkosten sind darin nicht enthalten, dafür aber ein Aufschlag zur Kostenmiete, der für den Eigentümer den Gewinn ausmacht.

Üblicherweise orientiert sich der Eigentümer mit seinem Angebot am Mietspiegel. Das entspricht etwa der Kaltmiete, ist aber feiner gegliedert und berücksichtigt stärker die Lage der Wohnung und Ausstattungsmerkmale. Der Eigentümer kann besser marktgerecht anbieten.

Bei einer Genossenschaft ist das Nutzungsentgelt natürlich viel stärker an der Kostenmiete angelehnt, weil der Nutzer der Wohnung ja zugleich auch Eigentümer der Genossenschaft insgesamt ist und Gewinn, den man sich selbst als zusätzliche Gebühr abverlangt macht ja eigentlich keinen Sinn – falls nicht ein zusätzliches abgestimmtes Verwendungsziel existiert.

In einer Genossenschaft sind Steigerungen der Nutzungsgebühr nur dann logisch, wenn sich einzelne Positionen der Kostenmiete verändert haben oder eben durch genossenschaftliche Gemeinschaftsentscheidungen, zusätzlich Projekte in Angriff zu nehmen sind. Das hat aber mit der ortsüblichen Anhebung des Mietspiegels im 3-Jahres-Rhythmus nichts zu tun.

Der Mietspiegel kommt erst dann wieder ins Gespräch, wenn eine gerichtliche Auseinandersetzung um die Gebührensteigerung ansteht. Dann nämlich werden Genossenschaftsmitglieder den Mietern gleich gestellt, die Nutzungsgebühr wie Miete behandelt und das Gericht entscheidet nach der Logik des Mietspiegels. Der Vorstand einer Genossenschaft hat also die Wahl, seinen Mitgliedern entweder eine sachlich logische Begründung zu liefern für zusätzlich notwendige Ausgaben, oder sich auf Formalismen zurückzuziehen, die zwar gegen den Genossenschaftsgedanken verstoßen, aber juristisch nicht angreifbar sind.

Ein kluger Vorstand wird also logischerweise Variante 1 wählen, darauf achten, dass im Vergleich mit Anderen der Vorteil genossenschaftlichen Wohnens erkennbar bleibt und erst dann als Zugeständnis an die Gesetzlichkeit auf den Mietspiegel verweisen.

Siehe auch:    Vergleich von Genossenschaft und Kommerz

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