Faires Wohnen in Jena
Hauptmenü
Optionen
Links

Forum

Startseite > in Genossenschaften > Die Bausteine von Miete / Nutzungsgebühr > Schlussfolgerung

Schlussfolgerung

Diese Betrachtungen erschließen sich erst vollständig durch eine Übersicht:

Alle Werte sind den Jahresberichten 2011 entnommen und dargestellt als Mietanteil je Monat

Bausteine der Miete

WG Carl Zeiss

Jenawohnen

WG-Lobeda Theobald-Renner-Str.

WG Schiffahrt Rostock

Kapitalkosten

0,91

0,36

 

0,14

Abschreibung

1,43

1,24

 

0,85

Verwaltung

1,10

0,97

0,35

0,58

Instandhaltung

1,85

1,18

 

1,38

Summe = Kostenmiete

5,37

3,78

 

2,95

Wohnungskaltmiete Ø

5,03

4,80

4,69

4,97

Aus diesen wenigen Zahlen lässt sich die Unternehmensstrategie der analysierten Immobilienunternehmen recht gut ablesen. Sie ist so verschieden wie sie unterschiedlicher kaum sein kann.

Die WG in Rostock hat die Einnahmen fast gar nicht in Neubau und sehr zurückhaltend in nachträgliche Herstellung angelegt, dafür aber sich voll auf die Tilgung der Kredite konzentriert. Das kann man der geringen Abschreibungssumme unschwer entnehmen. 2012 oder spätestens 2013 haben die Kapitalkosten den Stand 0 erreicht. Die Verwaltungskosten sind niedrig. Die frei verfügbaren liquiden Mittel liegen dann bei ca. 25 Mio Euro – jährlich! Es ist geplant, ab 2013 ein großes Investitionsvorhaben mit Eigenmitteln zu starten.

Jenawohnen als kommerzielles Immobilienunternehmen fährt grundsätzlich eine ähnliche Strategie, ist aber an harte Gewinnzielstellungen gebunden. Jenawohnen schafft diesen Spagat zwischen sozialer Verantwortung und Kommerz dadurch, dass bis 2010 die Gewinne nicht abgeführt werden mussten, sondern für die Tilgung zur Verfügung standen. Die jetzigen geringen Kapitalkosten verschaffen dem Unternehmen die Luft, beides zu bedienen – Gewinn und Tilgung. Und je weiter die Kredite abschmelzen, um so mehr verbessert sich der Spielraum wieder für Instandhaltung und Neubau.

Die WG Lobeda-West fährt eher eine Mischstrategie, die darin besteht, Kosten durch Eigenleistungen der Mitglieder zu reduzieren – für Verwaltung und Instandsetzung. Mit diesem Spielraum und einer geschickten Tilgungsstrategie wurde frühzeitig der Gebrauchswert der Wohnung auf ein fortgeschrittenes Niveau gebracht (mit Aufzug inklusive). Die Verlängerung der Kreditlaufzeit um 10 bis 12 Jahre wird toleriert, weil der Wohnwert auf hohem Niveau liegt und die Nutzungsgebühr akzeptabel bleibt.

Bei der WG Carl Zeiss fällt es schwer, überhaupt eine Strategie zu erkennen. Alle Kennwerte liegen ganz weit oben und es gibt nur den vernehmlich lauten Ruf nach mehr Geld. Es sei denn, man versteht die Renditeorientierung der Sparer als das Konzept der Genossenschaft. Dabei ist es die Aufgabe des Aufsichtsrates, die konzeptionelle Richtung für die Genossenschaft vorzugeben und genau den Vorstand zu bestellen, der dieses Konzept umsetzt – nicht umgekehrt!

Insgesamt geht es tatsächlich um das strategische Konzept, den Leitfaden des langfristigen Handelns. Jede dieser Orientierungen, die bei vergleichbaren Genossenschaften vorzufinden sind, haben Vor- und Nachteile. Aber die größte Katastrophe stellt sich dann ein, wenn sich das langfristige Konzept periodisch immer wieder einmal ändert. Und genau das scheint bei der WG Carl Zeiss der Fall zu sein.

weiter -->