strategische Vorgehen bei anderen

Auffällig ist, dass Immobilienunternehmen mit einem Bestand bis 1000 Wohnungen fast ausschließlich bodenständig agieren. D.h. mit geradliniger Struktur und ohne Tochterunternehmen. Gleiches findet man auch immer dann vor, wenn ergebnisorientiert gearbeitet werden muss. Sei es wegen erzwungener Gewinnorientierung durch die Eigner, aus wirtschaftlichen Zwängen wegen hohem Leerstand oder durch bewusstes Handeln im Interesse der Mieter.

Wir haben das so bei der Wohnungsgenossenschaft Lobeda-West, bei der Örtlichen Wohnungsgenossenschaft, aber auch bei Jenawohnen angetroffen. Alle arbeiten ohne Tochterunternehmen, alle haben ein durchschnittliches Mietniveau unter 5,00 Euro – manche knapp darunter, andere mit deutlichem Abstand.

Alle diese Immobilienunternehmen nutzen freie finanzielle Mittel über dem Niveau der Kostenmiete vorwiegend zur Sondertilgung ihrer Kredite und bauen den Spielraum der freien finanziellen Mittel dadurch noch zusätzlich weiter aus. Die genannten Unternehmen haben inzwischen die Zinsbelastung auf etwa 0,30 Euro je qm und Monat abgesenken können. Die WG Carl Zeiss liegt dagegen beim 3-fachen dieses Wertes.

Natürlich gab es immer auch Anlass, diese Konsolidierungsphase zu unterbrechen. Wegen der Alterung ihrer Mitglieder und der Notwendigkeit zum Anbau von Aufzügen etwa, weil Grundsanierung in frei gezogenen Wohnungen anstand oder weil die Überschüsse als Gewinne abgeführt werden mussten. Trotzdem liegt die Kostenmiete weit unter 4,00 Euro. Das Ergebnis einer Strategie also mit den Schwerpunkten:

1. Tilgung
2. Gebrauswertverbesserung der vorhandenen Substanz (neuer Zuschnitt usw.)
3. Neubau in weiter Ferne

In der Praxis läuft es aber auf eine Mischstrategie der Positionen 1. und 2. hinaus.

Neubau dagegen hat eigene Spielregeln. Tatsächlich ist das vorwiegend bei größeren Unternehmen der Fall. Neubau muss man sich leisten können oder man muss kreditwürdig sein.

In Jena kann man als Bauträger recht schnell gutes Geld machen, weil sich Neubau-Immobilien mit gutem Gewinn verkaufen lassen, entweder als Eigentumswohnungen oder als Renditeobjekte. Den Service der Verwaltung übernimmt dann der Bauträger als Nachfolgegeschäft gleich mit. Die Heimstätte-Genossenschaft nutzt die Gunst der Stunde, erweitert ihren Bestand und ist dabei, einen Bestand geldgebender Mieter aufzubauen.

Überhaupt ist die Verlockung bei Wohnungsgenossenschaften recht groß, neben der Förderung ihrer Mitglieder auch noch am Gewinnspiel der Branche teilzunehmen (durch ein Tochterunternehmen, sie selbst dürfen ja nicht – sonst würden sie als Wohnungsgenossenschaft den Status der Steuerbefreiung verlieren). Die WG Carl Zeiss ist mit der WG Vermietungs GmbH beteiligt. Dort existiert der Bestand der Mietsklaven bereits und die GmbH ist hinreichend kreditwürdig. Das Steuermodell könnte also funktionieren.

Trotzdem ist gerade in diesen Genossenschaften das Niveau der Nutzungsgebühren besonders hoch – höher als bei Jenawohnen, die Kredite und Zinsbelastungen am oberen Level!

Rechenschaftsberichte Jenawohnen (Kommunale Wohnungsgesellschaft)

Rechenschaftsberichte WG Carl Zeiss

Wo also liegt der Nutzen für die Mitglieder, um mit gutem Gewissen sagen könnte: Weiter so!