Art der Strategie

Entschuldungsstrategie

Wird häufig angewendet, um in möglichst kurzer Zeit sehr drastisch die Kostenmiete absenken zu können und bei gleicher Gesamtmiete – also ohne Mietsteigerung – einen hohen Überschuss zur Verfügung zu haben.

Das Risiko besteht in einer Durststrecke mit relativ geringer Investition für Wertsteigerung. Bei zwischenzeitlichem Bedarf z.B. an Badsanierung oder Anbau von Aufzügen u.ä. wird diese Strategie gelegentlich auch mal unterbrochen.

Die absolute Ausschließlichkeit einer solchen Strategie kommt praktisch fast nie vor. Die Behauptung, dass bei dieser Strategie kein Kapital mehr für Instandhaltung zur Verfügung steht und letztlich mehr auf Verschleiß gearbeitet wird, ist absolut falsch! Die Kostenmiete sichert sowohl die operative als auch die vorbeugende Instandhaltung finanziell ab.

In Rostock hat die Wohnungsgenossenschaft Schiffbau Rostock mit ca. 10.000 Wohnungen diese Strategie verfolgt und wird voraussichtlich 2013 schuldenfrei sein. In Jena arbeitet die Örtliche Wohnungsgenossenschaft eG in diese Richtung und auch Jenawohnen hat sich dadurch einen sehr guten finanziellen Freiraum geschaffen.

Instandhaltungsstrategie

Angeblich soll darunter die Konzentration aller Mittel ausschließlich auf Werterhaltungsmaßnahmen verstanden werden – die Totsanierung also! Eine solche Strategie gibt es überhaupt nicht!

Es gibt Empfehlungen des zuständigen Ministeriums der Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung zu Normativen für Instandhaltungskosten in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung von Immobilien. Gültig für Sozialwohnungen, um Manipulationen der Kostenmiete vorzubeugen. Praktisch gelten diese Vorgaben aber für die gesamte Immobilienbranche als Richtwert und werden durchgängig auch eingehalten.

Für Wohnungen, die mindestens 32 Jahre alt sind, beträgt dieser Wert 13,22 Euro je qm und Jahr. Das ist 1,10 Euro der monatlichen Miete je qm.

In Jena und auch sonst in Deutschland kennen wir keine Beispiele für gravierende Abweichungen. Einzig die WG Carl Zeiss hat 2011 über 22 Euro eingesetzt. Ein Grund könnte Nachholbedarf sein, weil bis 2005 sehr viel weniger in Instandhaltung investiert wurde, oder es handelt sich um eine Buchungsvariante. – wir wissen es nicht!

Neubaustrategie

Das würde also heißen, die Überschüsse weder zur Tilgung noch zur Wertsteigerung, sondern als Eigenkapitalanteil für kreditfinanzierten Neubau zu verwenden.

Das würde den vorhandenen Wohnungsbestand keineswegs vernachlässigen, ergäbe aber auch keinen Sinn!

Neubau würde in einer Genossenschaft nur Wenigen zugute kommen, aber die Zinsbelastungen für alle anderen deutlich anheben. Nun könnte man natürlich auch Überlegungen anstellen, das Mietniveau für Neubauten so anzuheben, dass man das Ergebnis kostenneutral halten kann. Dann wäre das aber unter 12 Euro je qm Kaltmiete nicht zu machen. Das geht erst wieder mit einem ausgeklügelten Steuersparmodell.

In Jena werden auf dem Immobilienmarkt Renditeobjekte zum Kauf angeboten, die anschließend sofort wieder als Mietobjekte bereit gestellt werden – zu einem Preis von über 10 Euro Kaltmiete je qm. Die Steuergesetze erlauben es nämlich dem Eigentümer der Immobilie, bei Fremdvermietung die Abschreibungen und die Zinsen der Kredite gegen die eigene Steuerschuld zu rechnen. Bei geschicktem Ansatz kann man sich die gekaufte oder gebaute Immobilie dann quasi vom Staat finanzieren lassen.

Da das aber Fremdnutzung voraussetzt (in einer Genossenschaft dürfen durch den Neubau also keine Genossenschaftswohnungen entstehen) ist das keine Strategie im Interesse der Mitglieder einer Wohnungsgenossenschaft und folglich auch nicht satzungsgerecht.

Interessant ist das für Gutverdiener im Privatbereich, für privatwirtschaftliche Unternehmen mit hohem Steueraufkommen, aber auch für genossenschaftseigene GmbH, die im Immobiliengeschäft tätig sind und Fremdvermietung anbieten.

In Jena fungiert die Heimstätten-Verwaltungsgesellschaft mbH als Bauträger und verwertet die Ergebnisse dann durch Verkauf, durch Fremdvermietung oder gliedert die Gebäude schließlich in den Bestand der Heimstätten-Genossenschaft ein.

Für die WG Carl Zeiss wirkt die „WG Vermietungs GmbH“ ebenfalls in diesem Sinne. Der nächste geplante Neubau wird voraussichtlich dort erfolgen, dort auch Kredite auslösen und bei günstiger Vermietung in dieser GmbH der Genossenschaft selbst kaum zur Last fallen. Nur: Die Genossenschaft hat auch nichts davon. So wie sie von Beginn der Unternehmensgründung dieser GmbH nie wirkliche Vorteile hatte, aber etwa 29 Mio Euro in dieses Unternehmen investiert hat.

Neubau mit Kredit, der sich über die Miete selbst trägt geht nur durch Miete ab 12 Euro oder über das beschriebene Steuermodell einer GmbH. Ein solcher Neubau nützt nur den Banken und wenigen Besserverdienenden, nicht der Genossenschaft!

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