Vergleich von Genossenschaft und Kommerz
Die Grundmiete deckt also die Aufwende für den Bau an sich und den Erhalt der Bausubstanz. Als „Kostenmiete“ oder „Nettomiete“ gehen dort
- die Zinsen für Kredite und Eigenleistungen,
- die Abschreibung,
- die Verwaltungskosten,
- die Mietausfall- und
- die Instandhaltungskosten
ein. Addiert man zur Kostenmiete den Gewinn, ergibt das die Kaltmiete. Üblicherweise vermeidet man aber die komplizierte Ermittlung der Kostenmiete (und möchte auch den Gewinnanteil ungern offen legen) und verwendet stattdessen den ortsüblichen Mietspiegel. Der ist grundsätzlich feiner gegliedert – besonders im Hinblick auf die Ausstattung und die Lage der Wohnung –, enthält aber dafür gleich die ortsübliche Gewinnspanne. Ein renditeorientiertes Immobilienunternehmen wie Jenawohnen hat eine Gewinnzielstellung von 5,5% auf den Marktwert des Bestandes. Das wird derzeit noch nicht vollständig erreicht, aber immerhin fiel 2011 ein Jahresüberschuss von etwa 13 Mio Euro an. Das ist nach der Bilanz des Unternehmens rein rechnerisch nur möglich, wenn Jenawohnen bei einer Kaltmiete von 4,80 Euro eine Kostenmiete von monatlich ca. 3,78 Euro je qm zugrunde legt. Die Differenz ergibt dann etwa den erwirtschafteten Gewinn von 13 Mio Euro, wenn man auf das Jahr und den Wohnungsbestand hochrechnet.
Eine Wohnungsgenossenschaft ist grundsätzlich nicht renditeorientiert. Trotzdem liegt der Wert der durchschnittlichen Kaltmiete in der WG Carl Zeiss 2011 bei 5,03 Euro je qm. Die WG Carl Zeiss hat also gegenüber dem kommunalen Wohnungsunternehmen eine deutlich höhere Gebühr eingefordert, hat aber 2011 nur einen Jahresüberschuss von 445.029 Euro ausgewiesen.
Rechenschaftsberichte Jenawohnen (Kommunale Wohnungsgesellschaft)
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2005
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2006
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2007
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2008
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2009
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2010
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2011
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Anzahl der Wohnungen
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14.057
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13.954
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13.967
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13.987
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13.999
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Wohnungsmiete Ø Euro
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(4,27)
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(4,40)
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(4,54)
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(4,69)
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(4,80)
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Instandhaltung / qm Euro
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12,57
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11,37
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11,75
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13,35
|
14,18
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Verwaltungskosten / Wng
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600
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651
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615
|
620
|
695
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Kostenmiete - Euro
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(3,63)
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(3,66)
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(3,53)
|
(3,37)
|
(3,78)
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Jahresüberschuss - Mio
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8,7
|
9,8
|
11,9
|
14,4
|
13,0
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Rechenschaftsberichte WG Carl Zeiss
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2005
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2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
2010
|
2011
|
2012
|
|
Anzahl der Wohnungen
|
6.115
|
6.114
|
6.121
|
6.251
|
6.269
|
6.269
|
6.250
|
6.248
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Nutzungsentgelt Ø Euro
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(4,31)
|
(4,35)
|
(4,39)
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(4,52)
|
(4,57)
|
(4,67)
|
(5,03)
|
(5,06)
|
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Instandhaltung / qm Euro
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6,87
|
13,66
|
13,74
|
10,24
|
12,33
|
13,29
|
22,22
|
24,72
|
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Verwaltungskosten / Wng
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584
|
694
|
748
|
743
|
746
|
764
|
790
|
718
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Kostenmiete - Euro
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(4,48)
|
(4,56)
|
(4,48)
|
(4,27)
|
(4,53)
|
(4,84)
|
(5,37)
|
(5,20)
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Jahresüberschuss - Mio
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1,0
|
2,3
|
1,3
|
2,0
|
1,6
|
1,6
|
0,4
|
0,5
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Im Vergleich mit Jenawohnen fehlen 2011 in der Gewinnbilanz der Genossenschaft weit über 6 Mio Euro. Das wäre zu akzeptieren, wenn die Gebühren deutlich günstiger wären – sind sie aber nicht!
Wir werden in Kürze weitere Immobilienunternehmen in den Vergleich einbeziehen.
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