Kostenmiete

Die Position Kostenmiete wird unter den allgemeinen Betrachtungen ausführlich erläutert, so dass wir uns hier auf eine Zusammenfassung beschränken können.

Die Kostenmiete dient zur Deckung der tatsächlichen laufenden Aufwendungen. Eine ganz wichtige Kenngröße also für Genossenschaften, aber auch für Sozialwohnungen. Sobald sich der Staat nämlich finanziell oder anderweitig am Wohnungsbau beteiligt, akzeptiert er für einen begrenzten Zeitraum keinen Gewinn für den Vermieter, sondern besteht auf einem Mietniveau mit Kostendeckung.

Für den Wert der Kostenmiete haben wir für 2012 bei der WG Carl Zeiss 5,21 Euro ermittelt, 2011 errechneten wir 5,37 Euro. Die tatsächliche Kaltmiete lag 2012 aber nur bei 5,06 Euro. Die Genossenschaft hat also ein erhebliches Solldefizit und weist dabei in der Jahresbilanz noch Gewinn aus! Den Begriff „Solldefizit“ haben wir deshalb gewählt, weil es sich bei den Positionen der Kostenmiete um eine Mischung von objektiven Kosten handelt und solchen, die man als Eigentümer der Immobilie flexibel beeinflussen kann.

Zinsen für Kredite fallen objektiv an und sind zu zahlen, Abschreibungen sind auch objektiv und sind zur Tilgung der Kredite zu verwenden, lassen sich aber mit den Banken aushandeln. Hohe  Betriebskosten und abnorm hohe Instandhaltungskosten sind dagegen eine Unternehmensentscheidung, die muss man sich leisten können. Der anerkannte Normwert für Instandhaltungen liegt übrigens bei 13,22 Euro je qm im Jahr. Dieser Ansatz wird bei anderen auch durchweg akzeptiert und eingehalten. Nur die WG Carl Zeiss hat 2011 diese Kosten auf 22,22 Euro je qm gesteigert und 2012 weitere 2,50 Euro draufgesetzt. Die veröffentlichten Begründungen können uns nicht überzeugen!

Bei Jenawohnen liegt der tatsächliche Wert der Kostenmiete 2011 bei 3,78 Euro und in einer Genossenschaft in Rostock mit fast 10.000 Wohnungen bei 2,95 Euro. Diese Rostocker Genossenschaft wird 2013 schuldenfrei sein und wird dann eine Kostenmiete von 1,82 Euro erreichen.

Die Kostenmiete ist also nur bei vernünftigem Wirtschaften der objektive Bedarf zum Erhalt der Immobilie. Sie kann aber auch zum Indikator von Fehlentscheidungen werden.

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