Abrechnung und Vorauszahlungen
Abrechnungsmodalitäten:
Für Betriebskosten kann vom Vermieter teilweise oder vollständig eine Pauschale angeboten werden. Der Vermieter ist berechtigt, die Mietkostenpauschale zu erhöhen, wenn die Möglichkeit einer Anpassung im Mietvertrag enthalten ist und wenn eine sachliche Begründung vorliegt.
Der Vermieter kann jeweils vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung übergehen, auch wenn zunächst ein anderer Abrechnungsmodus vereinbart war. Die Betriebskostenpauschale kann also durch eine Abrechnung ersetzt werden. Waren die Betriebskosten bisher in der Miete enthalten, dann ist die Miete entsprechend zu kürzen.
Betriebskosten, denen ein erfasster Verbrauch oder die Verursachung zugrunde gelegt werden kann, sind nach einem Maßstab umzulegen, der sich aus dieser Verbrauchsmessung ergibt. Dafür kann ein Umlegungsmaßstab für die Grundkosten und die Verbrauchskosten definiert werden (z.B. im Verhältnis 30:70).
Das gilt z.B. für Kaltwasser, Warmwasser und Heizung.
Bei allen anderen nicht dem einzelnen Mieter zuordenbaren Kosten erfolgt eine Umlage nach der Kopfzahl oder dem Anteil der Wohnungsfläche. Ist nichts gesondert vereinbart gilt Wohnfläche.
Regelungen für die Abrechnung selbst:
Die Abrechnung der Betriebskosten muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes zugestellt worden sein. (Wird die Frist überschritten, ist eine Nachforderung von Betriebskosten durch den Vermieter nicht mehr möglich.) § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
Nach der Zustellung hat der Mieter innerhalb von 12 Monaten die Möglichkeit Einwendungen zu erheben. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB
Eine Beanstandung durch den Mieter muss regelmäßig jedes Jahr bei erneutem identischen Fehler wiederholt werden um im juristischen Sinne Gültigkeit zu behalten, solange keine zufriedenstellende Antwort eingegangen ist.
Vorauszahlung:
Bei der Betriebskostenvorauszahlung handelt es sich um eine Vorauszahlung auf die im Abrechnungszeitraum anfallenden tatsächlichen Betriebskosten. Im Ergebnis der Abrechnung ist dann das Saldo auszugleichen. Das Ergebnis berechtigt den Vermieter auch, eine Anpassung der Vorauszahlung für Betriebskosten und Heizung auf den tatsächlichen Durchschnittswert zu verlangen.
Die Hochstufung der Pauschale muss angemessen sein. Als angemessen gilt eine Festlegung, die weniger als 10% über dem Durchschnittswert der Abrechnung liegt.
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