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Kritische Beurteilung

Die größten Probleme beim Mietspiegel liegen im Strickmuster selbst, also bei den gesetzlichen Grundlagen. Der Mieterverein, der gemeinsam mit dem Immobilienverband Vertragspartner des Mietspiegels ist, hat letztlich nur die Möglichkeit, Positionen zu beanstanden, die nicht gesetzeskonform sind.

Warum erfährt der Mietspiegel regelmäßig eine Steigerung?

  1. Weil die geänderten Mietverträge der letzten 4 Jahre die statistische Grundlage des Mietspiegels darstellen. Und so lange die neuen Mietverträge über dem Niveau der Bestandsmieten liegen, ergibt sich regelmäßig eine Steigerung und der Vermieter kann die Bestandsmieten auf diesen neuen Mittelwert anpassen. Erst bei gravierendem Leerstand kippt das System in einen Abwärtstrend.
  2. Zu den geänderten Mieten zählen auch Neuvermietungen. Statistisch werden jährlich etwa 8 % aller Wohnungen neu vermietet. Diese Neumieten sollen durch die Mietpreisbremse gedämpft werden. Sie gehen aber trotzdem noch überdeutlich in die Statistik des jeweils neuen Mietspiegels ein.
  3. Die Modernisierungsumlage auch für energetische Sanierungen gehen ebenfalls in die Statistik ein, obwohl alle anderen von dieser Modernisierung gar nicht betroffen sind.

Die Bestandsmieter schwimmen also ganz automatisch im Aufwärtstrend mit. Eine Gegenleistung durch den Vermieter ist nicht erforderlich.

Die Baujahresklassen – auch wenn sie grundsätzlich nicht zu beanstanden sind – sind in Wirklichkeit nicht das entscheidende Maß für die Beschaffenheit der Wohnung. Sie sind viel stärker eine Imagebewertung des Wohngebietes, so wie es sich mittlerweile in der Bevölkerung verankert hat. Sozialprobleme in diesen Wohnbereichen entfalten zusätzlich ihre Wirkung.

Im neuen Mietspiegel sind die Baujahresklassen neu geordnet - warum?

Die neue Einteilung berücksichtigt viel stärker die Lage der Wohnungen in den Stadtteilen. Während man bisher die "Plattenbauten" in Winzerla und Lobeda in einen gemeinsamen großen Topf bewertet hat, ist der Immobilienwirtschaft offensichtlich aufgefallen, dass ein Teil der Wohnungen in Jena-Nord durch dieses Plattenimage Schaden nimmt und das erreichbare Mietniveau nicht ausgeschöpft werden kann. Also wurde die Baujahresklasse von 1959 bis 1962 (die Bauten in Jena Nord also) um 5 Jahre erweitert – auch wenn das bedeutet, dass der erste Bauabschnitt in Winzerla mit in diese Klasse fällt. Das beschädigt den Gewinn wahrscheinlich geringer als eine Vermischung dieser 5 Jahre mit dem Mietniveau aller "Plattenbauten" in Winzerla und Lobeda.

Zusätzlich wurde im neuen Mietspiegel eine neue Baujahresklasse eingeführt: für die Baujahre 1968 bis 1973. Das ist die Zeit, in der in Lobeda die Hochhäuser gebaut wurden – das am stärksten sozial belastete Wohngebiet von Jena also. Dort rechnet die Immobilienwirtschaft offensichtlich mit dauerhaft niedrigen Mieten, vielleicht sogar mit Leerstand. Die Wohnungen ab 1974 dagegen lassen sich besser vermarkten und bergen mittelfristig Potential für höhere Gewinne.

Die neuen Baujahresklassen berücksichtigen also weniger die Beschaffenheit der Wohnung, sondern im viel stärkeren Maße die Lage der Wohnung. Es scheint also fragwürdig, ob die gesetzliche Vorgabe, ein Maß für die Beschaffenheit zu finden, mit dieser Einteilung noch erfüllt ist.