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Aufbau und Inhalt des Mietspiegels 2013

Die vorgegebenen Wohnwertkriterien werden weitgehend typisiert. Das Ergebnis ist eine Aufstellung von Merkmalen und Mietpreisen nach einem Grobraster. Gelegentlich wird dafür der Begriff Basismiete verwendet.

Für diese Wohnungskategorien wird ein Mittelwert errechnet, der sich rein statistisch aus der Vergleichsmiete aller Wohnungen ergibt, die diese Kriterien erfüllen. Zusätzlich wird eine statistische Spanne nach oben und unten ermittelt, weil weitere positive oder negative Merkmale einer Wohnung bei der bisherigen Typisierung nicht erfasst werden konnten.

Es gibt also neben dem Typenkatalog der Wohnwertkriterien einen Katalog von Zusatzkriterien nach dem eine Wohnung als besser oder schlechter als der Mittelwert zu kennzeichnen ist. Diese Spanneneinordnung enthält einen Punktekatalog nach plus und minus. Der höchste Spannenwert wird erreicht, wenn nur die positiven Merkmale zutreffen und umgekehrt. Zwischenwerte ordnen sich dann wie auf einer Meßlatte ein. Eine etwas kritisch bewertete Vorgehensweise, weil der Wert der Miete letztlich nur über eine Gerichtsentscheidung zu ermitteln ist.

 

Baujahresklassen

Wohnlage

Größenklasse

bis 1949

1950 bis 1962

1963 bis 1990

1991 bis 2001

ab 2002

einfach

unter 50 m²

6,64
5,90 - 7,97

5,83
5,20 - 6,60

5,09
4,45 - 5,83

   

50 m²
bis 80 m²

6,38
5,88 - 7,19

5,48
4,84 - 6,20

5,08
4,46 - 5,86

   

über 80 m²

6,02
4,87 - 7,35

 

4,96
4,50 - 5,61

   

mittel/gut

unter 50 m²

7,05
5,62 - 8,49

6,13
5,59 - 7,05

5,31
4,44 - 6,08

7,75
6,61 - 8,81

 

50 m²
bis 80 m²

6,64
5,80 - 7,62

6,11
5,52 - 6,61

5,01
3,88 - 5,90

7,23
6,49 - 8,00

7,61
6,15 - 8,75

über 80 m²

6,65
5,23 - 7,92

6,59
5,81 - 7,52

4,99
3,98 - 5,87

7,13
6,12 - 8,00

7,68
6,70 - 8,33

Der Jenaer Mietspiegel 2013 enthält also laut der Begriffsbestimmung zunächst den Mittelwert der Nettokaltmiete aller Neuabschlüsse der letzten 4 Jahre in den definierten Wohnkategorien nach Größe, Beschaffenheit und Lage ohne die Betriebs- und Heizkosten, jedoch einschließlich der Modernisierungs- und Instandsetzungszuschläge.

Eine Modernisierungsumlage für den Anbau von Aufzügen in einzelnen Häusern z.B. geht dann also in den Durchschnittswert bei allen anderen mit ein! Und Instandsetzungszuschläge darf es gar nicht geben! Instandhaltungskosten sind als Pauschale bereits in der Miete enthalten und dürfen nicht noch einmal umgelegt werden!

Mit diesen 3 Wohnwertmerkmalen ist jede Wohnung im Typenkatalog eingeordnet.

Das Merkmal Beschaffenheit wird durch eine Gruppeneinteilung zum Baujahr der Wohnung abgedeckt.

Die Art der Wohnung ist insofern berücksichtigt als Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern nicht zum Geltungsbereich des Mietspiegels gehören.

Die Beschaffenheit der Wohnung findet Berücksichtigung durch Einteilung in Baualtersklassen, die Lage der Wohnung durch eine einfache Festlegung in „einfach“ oder „mittel/gut“.

Die Ausstattungsmerkmale einer Wohnung sind in einem zusätzlichen Punktekatalog erfasst und können den Spannenwert der Basismiete in den vorgegebenen Grenzen verschieben. Es werden nur die Ausstattungsmerkmale einer Wohnung oder des Gebäudes berücksichtigt, die vom Vermieter installiert wurden.

Großer Aufwand wurde betrieben, um die Wohnlage einzelner Stadtteile, Straßenzüge und Gebäude in die Kategorie „einfach“, „mittel“ oder „gut“ einzuordnen. Letztlich sollte eine Wohnwertkennzeichnung gefunden werden, die die Verkehrsbelastung, die bauliche Dichte, das Wohnumfeld, die Verkehrsanbindung, die Nähe von Verkaufseinrichtungen und die Imagebewertung durch die Bevölkerung berücksichtigt.

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