„Als Vermieter möchten Sie eine gute Rendite, aber Ihr Mieter will günstig wohnen.“ So beschreibt die Immobilienwirtschaft die gegensätzliche Interessenlage. Der Mietspiegel soll für beide ausgleichend wirken – so sagt man.
Der Gesetzgeber definiert den Mietspiegel als die ortsübliche Vergleichsmiete, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden ist. Diese 5 Merkmale sind die gesetzlichen Wohnwertkriterien. Für diese Merkmale erfolgt ein Vergleich aller Wohnungen, für die in den letzten 4 Jahren neue Mietverträge vereinbart wurden. Der Vergleich berücksichtigt nicht die langjährige Bestandsmiete.
Üblicherweise werden die objektiv messbaren Vergleichs-Kriterien dazu herangezogen, um eine erste Übersicht als Basismiete zu definieren. Die anderen Kriterien führen dann zu Zu- oder Abschlägen, wobei der Variationsbereich begrenzt werden kann. Es ist zulässig, die Basismiete auch als Höchstwert zu definieren und für die weiteren Kriterien nur Abschläge zuzulassen.
In jedem Fall besteht der Mietspiegel immer aus der Kostenmiete und der maximal möglichen Gewinnspanne für diese Region, in dieser Lage, mit dieser Ausstattung usw. Der Mietspiegel sorgt insofern für ein gewisses Maß an Gerechtigkeit, indem er einerseits der Willkür bei der Bemessung der Miete Beschränkungen auferlegt, andererseits dem Vermieter eine sichere Gewinnplanung für Immobiliengeschäfte ermöglicht.
Jede Mietsteigerung auf der Grundlage des Mietspiegels wird den nächsten Mietspiegel in 2 Jahren um etwa diese Spanne nach oben treiben. Eine leistungslose Steigerungslogik also, der sich gern auch die Branchen Energie- und Heizkosten anschließen.
Die Inflationsrate wird ganz wesentlich von den Steigerungen auf dem Mietsektor bestimmt.