Grundsätzlich hat der Gesetzgeber nur die Möglichkeit geschaffen, die Investitionskosten auf die Miete umzulegen. Es gibt keine Verpflichtung, diese Möglichkeit zu nutzen oder im vollen Umfang auszuschöpfen.
Wohnungsgenossenschaften sind überhaupt nicht daran gebunden und kommunale Immobilienunternehmen haben ja immer noch den Rest eines sozialen Auftrags gegenüber ihren Mietern.
Anders verhält sich das bei Immobilienunternehmen mit Gewinnorientierung oder bei Renditeobjekten. Dort werden die gesetzlichen Möglichkeiten natürlich ausgeschöpft.
Aber: Bundes- und Landesförderung stehen in einer Wechselbeziehung zur Investitionsumlage.
Dort, wo Förderung genutzt wird, verringert sich die Investitionsumlage um den Betrag der Fördersumme. Nach den Bestimmungen des § 559a BGB dürfen finanzielle Vorteile bei Inanspruchnahme von Fördermitteln nicht auf die Miete umgelegt werden.
Für die betroffenen Mieter ist das zweifellos günstig. Natürlich verringert sich dann auch die Hemmschwelle, einer Investition zuzustimmen (falls er denn gefragt wird). Und Vermieter haben weniger Sorge, dass ihnen die Mieter nach der Investition davon rennen oder dass sie in ihren Möglichkeiten überfordert werden.
Am Beispiel Nachrüsten mit Aufzügen soll das verdeutlicht werden:
In Thüringen gibt es Zuschüsse nur für den kompletten barrierefreien Umbau. Wer also noch nicht ausreichend hinfällig ist, hat zu warten. Wenn trotzdem Bedarf nach Aufzügen angemeldet wird, dann wird ein Umlagebetrag von etwa ca. 1,30 Euro je qm und Monat genannt. Betroffen von der Umlage wären aber alle Mieter vom Erdgeschoss bis ganz oben. Logisch dass die Bewohner der zwei unteren Etagen in aller Regel keine Zustimmung geben. Im Ergebnis ähnelt dann ein Plattenbau schon mal einem Flickenteppich: ein Eingang mit Aufzug, zwei ohne, dann wieder mit ...
Die Wohnungsgenossenschaft Lobeda-West hat das für ihre Mitglieder schon vor Jahren konsequent anders gelöst. Dort wurden alle Aufzüge über einen Bankkredit finanziert, der dann gemeinsam über die Mietzahlungen getilgt wird. Eine gesonderte Umlage hat es nicht gegeben – eben Genossenschaft!
In Brandenburg wird der nachträgliche Anbau von Aufzügen durch Zuschüsse gefördert. Mit dieser Unterstützung hatte die kommunale Wohnungsgesellschaft Erkner 2011 bereits 90 Aufzüge angebaut – etwa ein Drittel des Bestandes. 30 Euro werden bei einer 3-Raum-Wohnung durchschnittlich aufgeschlagen. Die untere Etage wird nicht belastet.
In Mecklenburg-Vorpommern wird das Nachrüsten von Aufzügen ebenfalls gefördert. Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen in Rostock senkt deshalb die Umlage der Aufzuginvestition auf die Hälfte des möglichen Wertes.
Ähnliches vollzieht sich derzeit gerade in der Stadt Hamburg.