Infos aus der Trickkiste?
Wie kommt man eigentlich zu verbindlichen Durchschnittswerten für die Kaltmieten in einer Stadt oder noch darüber hinaus?
Für ein Wohnungsunternehmen eigentlich gar kein Problem. Der verantwortliche Buchhalter (oder sein Rechner) hat die Einnahmen aus allen Mietverträgen zu addieren und das Ergebnis ist dann der Gesamtwert, nämlich der theoretische Ertrag ohne Ausfälle. Das ist exakt der wichtigste Basiswert für den Buchhalter, denn das ist die planbare Eingangsgröße für das Unternehmen. Der Durchschnittswert ergibt sich, indem dieser Gesamtwert durch die vermietete Wohnfläche dividiert wird.
Der vtw (Verband der Thüringer Wohnungs- und Immobilienunternehmen) übernimmt von seinen Mitgliedsunternehmen die Werte für den theoretischen Ertrag und die Wohnfläche, bildet für einen geografischen Bereich die Summe der Erträge und der Wohnflächen und dividiert erneut. Eine einfache Angelegenheit eigentlich, um den Durchschnittswert einer Stadt oder des Landes Thüringen zu ermitteln. Immer eingeschränkt allerdings auf die verfügbaren Daten – und das sind alle großen Immobilienunternehmen der Region.
Die Firma Timourou handelt anders! Ihr stehen für Jena die gleiche Anzahl von Datensätzen mit identisch gleichem Inhalt zur Verfügung, aber sie wertet die Fakten anders aus: nämlich nach den wissenschaftlichen Grundsätzen der Statistik.
Die statistische Wissenschaft will zur Bildung von Durchschnittswerten vermeiden, dass extreme Spitzenwerte das Ergebnis übermäßig stark beeinflussen. Etwa so:
Studenten registrieren die Vorbereitungsstunden für eine wichtige Prüfung: Stud-A: 3, Stud-B: 5, Stud-C: 1, Stud-D: 12, Stud-E: 2, Stud-F: 5, Stud-G: 3.
In aufsteigender Reihenfolge also: 1, 2, 3, 3, 5, 5, 12
In der Statistik wird der Wert, der in mittlerer Position steht als Median bezeichnet. Dieser Wert "3" gilt als Durchschnittswert der Vorbereitungsstunden.
Die Herangehensweise leuchtet ein. Anders dagegen bei diesem Beispiel:
Es soll ermittelt werden, wie viel Geld im Tagesdurchschnitt im Urlaub ausgegeben wurde. Tag-1: 25, Tag-2: 12, Tag-3: 38, Tag-4: 19, Tag-5: 7, Tag-6: 125, Tag-7: 29.
In aufsteigender Reihenfolge also: 7, 12, 19, 25, 29, 38, 125
Der Median liegt in diesem Fall bei "25"als Durchschnitt der Ausgaben.
Exakt im Sinne der statistischen Wissenschaft, aber real natürlich Unsinn, denn tatsächlich wurde ja viel mehr ausgegeben.
Diese unterschiedliche Herangehensweise dürfte tatsächlich einer der Gründe für die extremen Unterschiede beim Durchschnittswert für Jena sein.
Aber es geht noch skurriler:
Die Stadt Jena macht Umfragen unter den Jenaer Haushalten. 2017 wurden 5.000 Haushalte befragt. 1.319 Fragebögen wurden zurück geschickt. Die Ergebnisse hält die Stadt und Prof. Lakemann für aussagefähig, um eine statistische Analyse über alle ca. 60.000 Wohnungen in Jena zu präsentieren.
Für die großen Jenaer Wohnungsunternehmen wurde gemäß dieser Auswertung ein Durchschnittswert der Netto-Kaltmiete von 5,91 Euro ermittelt. Wenn man von statistisch korrekter Verteilung der Fragebögen ausgeht, dann liegen diesem Wert etwas über 400 Rückläufer von insgesamt 20.000 Wohnungen der großen Jenaer Wohnungsunternehmen zugrunde – also etwa 2%. Und ob immer die richtigen Werte eingetragen wurden, vermag niemand zu sagen. Netto-Kaltmiete oder der Gesamtwert mit Nebenkosten? In der Wahrnehmung der Bevölkerung ist das durchaus nicht eindeutig.
Dem Gegenüber stehen die Veröffentlichungen der Wohnungsunternehmen selbst, die ihre durchschnittliche Kaltmiete für 2016 mit 5,48 Euro angeben die Aussage des Verbandes der Thüringer Wohnungs- und Immobilienunternehmen mit einem Wert für 2016 von 5,55 Euro.
Und man hätte bei den Wohnungsunternehmen natürlich auch nachfragen können. Das wäre einfacher gewesen!
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