Faires Wohnen in Jena – in die Modernisierung des Bestandes

Die Satzungen aller Wohnungsgenossenschaften in Jena definieren als ihr wichtigstes Ziel die Förderung ihrer Mitglieder durch gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Diese Zielstellung hat also oberste Priorität! Die Mitglieder haben sich ja genau zu diesem Zweck zu einer Genossenschaft verbunden. Im Einzelfall kann man sich darunter auch Neubau vorstellen, aber das muss sich die Gemeinschaft der Mitglieder leisten können und akzeptieren, dass die Interessen der Mehrheit in der Rangfolge verschoben werden.

Der Auftrag der Satzung zielt vordringlichst darauf ab, den vorhandenen Wohnungsbestand bei vertretbaren Kosten auf ein modernes Ausstattungsniveau zu heben.

Das ist nur zu erreichen durch zügige Tilgung der Kredite und indem man die Modernisierung des gesamten genossenschaftlichen Wohnungsbestandes als die vordringlichste Aufgabe der Genossenschaft ansieht!

Ein gelungenes Beispiel für Sanierung im bewohnten Zustand ist das Projekt „Südlichter“ der WG Carl Zeiss aus dem Jahre 2009/2010. Das betrifft gleich mehrere 11-Geschosser direkt an der Autobahn in Lobeda. Die Besonderheit dabei sind die flexibel gestaltbaren Grundrisslösungen der Wohnungen, die über sonst übliche Sanierungsaktivitäten hinaus gehen. Eine Grundsanierung also für 180 Wohnungen mit Neueinbau von Küche und Bad, Türen und Treppenaufgängen, Strangsanierung, Balkonvergrößerung, teilweise Balkonneubau, Farbanstrich und Solaranlage für insgesamt 5,6 Mio Euro – Außenanlagen inklusive. Die eigentliche Investitionssumme, die in die nachträgliche Herstellung eingeht, betrug 4,58 Mio Euro.

Bei der gesetzlich zulässigen Umlage von 11% der Investitionen auf die Jahresgebühren dürfte das vermutlich eine deutliche Erhöhung der Nutzungsgebühr mit sich bringen.

Andere Wohnungsgenossenschaften sind da weit weniger spektakulär zum gleichen Ergebnis gekommen. Die Wohnungsgenossenschaft Lobeda-West in der Rennerstraße hat für etwa das gleiche Ergebnis einen zusätzlichen Kredit aufgenommen und die Nutzungsgebühr einschließlich der Betriebskosten bei etwa 4,70 Euro eingefroren. Alle Wohnungen sind durchweg auf dem gleichen Ausstattungsstandard.

Die Wohnungsbaugenossenschaft Union in Gera bietet in Gera-Lusan Wohnungen nach Komplettrenovierung und mit Aufzug für eine Kaltmiete von 4,90 je qm. Die Genossenschaft weist für 2011 einen Bestand von 2.372 modernisierten Wohnungen aus, eine durchschnittliche Kaltmiete von 4,44 Euro und einen erwirtschafteten Gewinn von 0,5 Mio Euro.

Zur Situation in anderen Genossenschaften werden wir uns informieren und diese Zusammenstellung dann ergänzen.

Bei einer Befragung der Bewohner in Winzerla zu gewünschten Veränderungen standen Aufzüge ganz oben auf der Hitliste. Nur als dann die Information kam, dass Miete oder Nutzungsentgelt um mindestens 1,30 Euro je qm ansteigen würde, da ließen sich zuallererst die unteren Etagen schnell von der Wunschliste streichen.

Anders dagegen bei Balkonen – hier gehen nur die zusätzlichen qm in die Mietsteigerung ein, der zusätzliche Anbau für Einraumwohnungen dagegen nicht. Vergleicht man aber die Kosten, dann stellt man erstaunt fest, dass der komplette Neubau einer Balkonreihe bei der WG Carl Zeiss im Jahre 2006 je Aufgang 90.000 Euro kostete, 3 Jahre später bereits 110.000 Euro. Die Kosten für einen außen liegenden Aufzug nach Standardtyp für 5/6-Geschosser belaufen sich mit allen Zusatzleistungen nach vorliegenden Prospektangaben auf 75.000 Euro.

Der Unterschied ist erklärlich, wenn man bedenkt, dass der zusätzliche Anbau eines Balkons zwar eine Modernisierung darstellt, aber die gesetzlich mögliche Modernisierungsumlage von 11% auf die Jahresmiete eine Einraumwohnung im Preis fast verdoppeln würde. Das wäre selbst für Jena zu viel. Beim Anbau von Aufzügen geht man offenbar davon aus, dass die Umlage noch möglich ist.

Aber wie lange noch? In anderen Städten hat man das längst aufgegeben. Auch für junge Leute ist das vom Standard einer Normalwohnung weit entfernt – oder gerade für junge Leute! Wohnungen ab 4. Etage sind ohne Aufzug nicht mehr vermietbar – in Gera und Hermsdorf schon lange nicht mehr. Und wie ist das bei Genossenschaften vereinbar mit dem Auftrag zur Modernisierung des Wohnungsbestandes?

Wieso eigentlich müssen Genossenschaften marktgerecht anbieten? Warum begegnet einem immer wieder das Argument, dass in wirtschaftsschwachen Regionen mit Leerstand die Mieten automatisch niedriger sind? Welche Aufwandskosten sind denn in Hochpreisregionen teurer?