Schlussfolgerungen

Jenaer Immobilienunternehmen verfolgen mit ihrer Geschäftspolitik sehr unterschiedliche Zielstellungen. Wir hatten das in den Schlussfolgerungen zum Thema „Bausteine von Miete/Nutzungsgebühr“ bereits dargestellt. Verantwortlich für die strategische Ausrichtung eines Unternehmens ist immer das Vertretergremium der jeweiligen Eigentümer. Bei Jenawohnen sind das die Gesellschafter, vertreten durch die Gesellschafterversammlung, bei den Wohnungsgenossenschaften das Kontrollgremium der Mitglieder – und das ist der Aufsichtsrat.

Die WG Lobeda-West hat sich sehr frühzeitig auf demografische Veränderungen eingestellt, bietet einen ansprechenden Service im Wohnumfeld und betreibt aktive Förderung ihrer Bestandsmitglieder. Zusätzliche Kredite wurden bereits in den 90igern aufgenommen, um sie zur Modernisierung ihres vorhandenen Wohnungsbestandes – also im Interesse aller Mitglieder – einzusetzen.

Die Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss hat in Sachen Strategie eine Reihe gravierender Fehlentscheidungen getroffen und steht jetzt vor der schwierigen Aufgabe, neue Strategien zu entwickeln, um wieder handlungsfähig für ihre Mitglieder zu werden. Die Untersuchungen zur Kostenmiete haben gezeigt, dass für vernünftige Entscheidungen zugunsten der Mitglieder kaum mehr finanzieller Spielraum besteht. Getrieben wird diese Situation von übergroßen Ausgaben für Instandhaltung, dem Neubau von Immobilien und durch die Kreditbelastungen. Die Genossenschaft hat sich in den zurückliegenden Jahren nicht auf Tilgung konzentriert, sondern hat weitere Kredite über die Spareinrichtung aufgenommen. Mit den entstandenen Zinsen werden alle Mitglieder belastet, aber nur ganz wenige profitieren vom angelegten Geld. Am meisten profitiert der Vorstand selbst mit einem Sonnenpalast. Man hat sich also hart zu entscheiden, ob man sich als Genossenschaft den eigenen Mitgliedern oder der Kommune oder wem auch immer verpflichtet fühlt. Geld kann man eben nur einmal ausgeben.

Um das zu entflechten und vom Spitzenfeld im Jenaer Mietniveau wegzukommen ist mehr notwendig als einfache Handlungsanweisung für die nächsten paar Jahre im Voraus. Es geht auch nicht um eine Strategie für mehr Geldeinnahmen, sondern in dieser Situation muss zu allererst der Ist-Zustand auf den Prüfstand:

• die fundierte Kostenanalyse für jede einzelne Ausgabeposition, um Einsparpotential zu finden,
• eine Analyse zum Geflecht der Unternehmensstruktur, um Übersichtlichkeit und Transparenz herzustellen (auch für die Vertreter der Genossenschaft) und
• eine gründliche Managementanalyse.

Und diese Aufgabe kann nicht denen übertragen werden, die das seit Jahren schon immer machen, sondern unabhängigen, unvoreingenommenen Fachkräften.

Warum sind Kosteneinsparung und Kredittilgung so wichtig? Weil jeder Cent, der von den 5,03 Euro Nutzungsgebühren aus dem großen Topf der Standardausgaben gerettet werden kann, der Genossenschaft für strategische Aufgaben zum Nutzen der Mitglieder zur Verfügung steht – und das jährlich!

Erst in einem zweiten Schritt kann man ein Konzept entwickeln, die eingesparten Mittel im Interesse der Mitglieder auszugeben, den Wohnungszuschnitt neuen Anforderungen anzupassen, ein besseres Wohnumfeld für die ältere und jüngere Generation zu entwickeln usw. Aber jetzt nicht zu reagieren kann sehr schnell dazu führen, dass ein Teil des jetzigen Wohnungsbestandes schon in wenigen Jahren nicht mehr zu vermieten ist.

Warum hat die WG Lobeda-West lange Wartelisten für eine Wohnung? Weil dort „Genossenschaft“ im wahrsten Sinne des Wortes gelebt und praktiziert wird.

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