Die Kostenmiete soll die tatsächlich entstehenden Kosten für die Erhaltung des Wohnungsbestandes ausgleichen. Die Differenz zur Kaltmiete (oder Nettomiete) stellt den Gewinn dar, den der Eigentümer durch Vermietung erzielt. Der ist von der Marktsituation, der Lage und Ausstattung der Wohnung und ebenso von der Gesetzeslage abhängig.
Erst durch den Gewinn wird die Wohnung zur Ware und unterliegt den Marktgesetzen mit allen Vor- und Nachteilen. Immobilienunternehmen und Interessenverbände stimmen mit dem Mieterbund den Mietspiegel der Stadt oder der Region ab. Der bestimmt den Marktwert der Wohnungsmiete in Abhängigkeit von Größe, Alter, Lage, Ausstattung und Beschaffenheit und enthält dadurch den zu erzielenden Gewinn. Zu den Ausstattungsmerkmalen mit definiertem Aufschlag gehören z.B. Balkon, Terrasse, Wintergarten, Aufzug. Gehört also der Balkon zu den Ausstattungsmerkmalen, führt allein das Vorhandensein zu Aufschlägen. Ansonsten zählt das nicht zu den Besonderheiten. Wird aber umgekehrt der Aufzug in die Ausstattungsmerkmale aufgenommen, dann gilt eine Wohnung mit dieser Ausstattung als höherwertig, die Kosten für den nachträglichen Anbau des Aufzuges können aber nicht noch zusätzlich auf die Mieter umgelegt werden.
Derzeit wird in Jena ein so genannter „qualifizierter Mietspiegel“ erarbeitet, der im Unterschied zum „einfachen Mietspiegel“ von 1997 gerichtlich einklagbar ist – von den Wohnungsunternehmen natürlich. Im Abstand von 2 Jahren ist dieser Mietspiegel der Marktentwicklung anzupassen.
Die Vergleichsmiete ist im Mietspiegel enthalten. Sie ist dann heranzuziehen, wenn ein „qualifizierter Mietspiegel“ für den Einzelfall nicht verfügbar ist. Ansonsten gibt der Mietspiegel Auskunft über die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
Ein Kapitalanleger rechnet mit einer Rendite zwischen 6 bis 10 % seines Anlagewertes. Das ist in Jena bei einer Nettomiete ab 7,50 Euro je qm durchaus realistisch. Die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind dabei schon berücksichtigt. Nicht berücksichtigt ist das Steigerungspotential auf Grund der Gesetzeslage. Jenawohnen ist mit den Forderungen nach 5,5 % seiner Gesellschafter also noch gut bedient.
Das Steigerungspotential besteht aus mindestens 2 Teilen, die gesetzlich fest verankert sind: Zum einen sind das die periodischen Mietsteigerungen im Abstand von 3 Jahren, die ohne zusätzliche Leistung oder Qualitätsverbesserung der Wohnung eine Anhebung um bis zu 20 % ermöglichen. Zum anderen lassen sich die Kosten für Wohnwertverbesserungen mit 11 % jährlich auf die Miete umlegen. Diese Erhöhungen bleiben ständig erhalten, auch wenn die entstandenen Unkosten längst getilgt sind.
Eine dritte Komponente ist der Trick mit den Neumieten. Bei erstmaligem Vertragsabschluss muss sich der Vermieter nicht an den existierenden Mietspiegel der Stadt halten. Der Vertrag kann ohne jede Beschränkung frei verhandelt werden. Experten sprechen von einem Aufschlag von 30 bis 40 % – das macht die Sache lukrativ, wenn man bedenkt, dass etwa 10 % des Wohnungsbestandes jährlich den Status „Neuvermietung“ erlangen. Vielleicht war das der ursprüngliche Ansatz von SaMoStra mit seiner Fixierung auf freigezogene Wohnungen? Nach der ersten Erhöhung jedenfalls wird der Neumieter zum Bestandsmieter.
Aber was hat das mit dem Nutzungsentgelt von Genossenschaftswohnungen zu tun?
Natürlich unterliegt eine Genossenschaft gesetzlichen Regelungen wie jedes andere Immobilienunternehmen auch. Das heißt aber doch nur: Sie kann sie in Anspruch nehmen, wenn die Einnahmen- Ausgabenbilanz dies erfordern oder wenn zusätzliche Investitionen beschlossen sind. Sie muss es nicht tun. Im Falle einer Erhöhung allerdings ist die Genossenschaft in der Zwangslage, ihren Mitgliedern gegenüber diese Erhöhungsforderung mit Argumenten nach Gesetzeslage vorzulegen und die wirklichen sachlichen Gründe anderweitig zu moderieren. Das ist ein Spagat, der bei guten Argumenten und deutlich erkennbar günstigerem Wohnen in Genossenschaften nicht schwer sein dürfte. Nur wenn diese Voraussetzungen fehlen, steigt das Widerstandpotential in den eigenen Reihen und die Genossenschaft gerät in Gefahr, ihren eigentlichen Sinn zu verlieren.
Nichts ist allerdings gegen ein Sicherheitspolster einzuwenden gegen Unwägbarkeiten von Verschleiß und Unwetter usw., die jedes Unternehmen vorhalten muss – eine Genossenschaft natürlich auch.
Fazit:
Den Wert einer Wohnung zu bemessen und Vergleichskriterien zu definieren ist notwendig und sinnvoll. Mit den gleichen Rechtsnormen aber den Weg frei zu machen für lukrative Geschäfte und Geldanlagen bei den Grundbedürfnissen der Menschen ist äußerst bedenklich. Es ist noch bedenklicher, wenn sich Genossenschaften nicht deutlich genug davon distanzieren und stattdessen ungebremst auf Gewinn orientieren.