Abschreibungen

Grundlage für die Abschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes, weitere anschaffungsnahe Aufwendungen und nachträgliche Herstellungskosten. Wobei unter nachträglicher Herstellung nur Kosten zu verstehen sind, die den ursprünglichen baulichen Zustand des Gebäudes wesentlich verbessern, also keine Werterhaltungskosten.

Die nachträglichen Herstellungskosten sind auch der Grund, warum die Abschreibungen bei eigentlich gleicher Bausubstanz von Jahr zu Jahr beträchtlich schwanken können.

Die Position Abschreibung gilt für das Immobilienunternehmen insgesamt. D.h. die Zuwächse durch nachträgliche Herstellung werden von allen getragen. Die wohnwertverbessernden Maßnahmen können zusätzlich beim begünstigten Mieter mit 11 % der Kosten auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden.

Der Abschreibungssatz für Gebäude, die ab 1925 errichtet sind, beträgt 50 Jahre.

Mit den Einnahmen, die sich aus der Abschreibung ergeben, soll der Eigentümer in die Lage versetzt werden, Kredite für die Herstellung der Immobilie zu tilgen. Offenbar wollte der Gesetzgeber die Tilgungsraten selbst nicht zum Bestandteil der Kostenmiete machen, weil es sich bei der Tilgung oft um Vereinbarungen mit der Bank handelt, die lassen sich gestalten und sind wenig objektiv. Das heißt aber auch im Umkehrschluss: die Einnahmen nach der Abschreibungsbemessung können auch anderweitig verwendet werden. Das liegt letztlich im Ermessen des Eigentümers.

Eine Besonderheit bei Genossenschaften sind die Kredite aus der Spareinrichtung, Pfandbriefen u.ä. Die können in aller Regel nicht getilgt werden. Es bleibt der Entscheidung des Kontoinhabers überlassen, ob er sein Geld dort belässt oder zurück zieht. Diese Kredite können sich nur durch ihre gute Verwendung bezahlt machen. Dafür haben wir aber noch keine Beispiele finden können. – Bitte helfen Sie uns bei der Suche!

Der durchschnittliche Mietanteil der Abschreibung liegt bei der WG Carl Zeiss durchschnittlich bei 1,30 Euro, bei Jenawohnen bei 1,10 Euro. Der Unterschied erklärt sich durch die höhere Altbausubstanz bei Jenawohnen, evtl. auch durch Unterschiede bei der nachträglichen Herstellung.

Von den 48 Mio Euro, die von 2005 bis 2012 der WG Carl Zeiss über das Nutzungsentgelt für die Kredittilgung zugegangen sind, wurden 37 Mio Euro tatsächlich auch dafür verwendet. Im gleichen Zeitraum wurden aber über die Spareinrichtung 48,1 Mio Euro neue Kredite aufgenommen. Eine negative Bilanz also! Die Zinslast hat sich nicht wirklich verringert.

Jenawohnen hat dagegen 75 % der vorgesehen Mittel kontinuierlich zur Kredittilgung eingesetzt. Vermutlich ist ein Teil der Abschreibungs-Einnahmen in den Jahresüberschuss umgelenkt worden, denn Jenawohnen hat harte Gewinnauflagen.

Die Wohnungsgenossenschaft-Lobeda in der Theobald-Renner-Str. hat den Gestaltungsspielraum genutzt, um den Bestand zu modernisieren und Aufzüge anzubauen. Das verlängert dann allerdings die Tilgungszeit um einige Jahre.

Übrigens: Für den Fall der kompletten Tilgung aller Kredite bleiben die Einnahmen, die sich aus der Abschreibung ergeben, natürlich erhalten. Und die Mietsteigerungen von 11 % bei wohnwertverbessernden Maßnahmen bleiben natürlich auch.

Fazit:

Je zügiger die Tilgung, um so größer der Gestaltungsspielraum aus den Mitteln der Abschreibung. Jede Großinvestition in Neubau vor dieser Zeit ist finanziell ein Desaster. Davor schützt auch keine Spareinrichtung, sie verschlimmert die Situation noch!

Nach Abschluss der Tilgung würden der WG Carl Zeiss ohne Steigerung des Nutzungsentgelt über 8 Mio Euro jährlich zur Verfügung stehen. Die Genossenschaft könnte natürlich auch die Nutzungsgebühr halbieren, denn ab diesem Zeitpunkt gibt es nur noch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten als laufende Belastung.

Wann wird dieses Schlaraffenland vermutlich erreicht?

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