Die Wohnungsgenossenschaft Lobeda-West

Die Wohnungsgenossenschaft Lobeda-West ist mit 276 Wohnungen eine der kleinsten und fast familiär geführten Wohnungsunternehmen in Jena. Sie wurde 1995 im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes durch Abspaltung aus dem städtischen Immobilienbestand gegründet. Die Bewohner selbst hatten sich notgedrungen zu diesem Schritt entschlossen. Alternativ wäre der Bestand sonst an fremde Interessenten verkauft worden.

Die Bausubstanz stammte aus dem Jahre 1967 – das Älteste also, das Lobeda zu bieten hatte. Viele Bewohner wohnen noch seit dem Erstbezug dort und für die meisten war es 1995 schwierig, das notwendige Gründungskapital aufzubringen, denn wirklich vermögend war von denen niemand. Für die Gründungskredite verlangte die Bank nämlich 20% Eigenkapital, wie bei jeder heutigen Immobilieninvestition.

Gleich zu Beginn standen also die Kaufpreise für die Gebäude und das Grundstück, Geschenke gab es keine! Die Anfangsbelastung bewegte sich in der Größenordnung von umgerechnet ca. 3,3 Mio. Euro.

Die erste größere Investitionen war die Instandhaltung von Balkonen, die ging 1996 in Planung und wurden ab 1997 umgesetzt. Die Genossenschaft entschied sich anschließend dafür, die Gebäude komplett mit Aufzügen auszustatten. Das wurde bis 2002 realisiert. Die Aufzüge wurden zu einem Stückpreis von 60.000 Euro errichtet. Umlagekosten wurden nicht erhoben! Die Finanzierung erfolgte komplett mit zusätzlichen Bankkrediten, die mit der normalen Nutzungsgebühr getilgt werden. Das hat auch den Vorteil, dass nach der Tilgung dieser zusätzlichen Kredite keine Fortzahlung wie bei einer Investitionsumlage erfolgt. Für den Betrieb des Aufzugs fallen allerdings Betriebskosten in Höhe von 0,20 Euro je qm Wohnfläche an.

Aufzüge in der Rennerstraße Lobeda-West

Die Genossenschaft hat seit ihrer Gründung in mehreren Etappen Investitionen an der Immobiliensubstanz vorgenommen. Die meisten davon sind in den Bilanzwert des Immobilienbestandes eingegangen. Hier eine Übersicht zu den Investitionen:

  1. Sanierung des Altbestandes der Balkone und Anbau neuer Balkone an Einraumwohnungen,
  2. Anbau von 28 Aufzügen zu einem Stückpreis von 60.000 Euro,
  3. Kompletter Austausch der Steigleitungen (Strangsanierung) mit Umstellung von Gas auf Elektroausstattung,
  4. Wärmedämmung der gesamten Gebäude mit Dachsanierung,
  5. Austausch der Fenster und Türen,
  6. Zukauf eines Flachbaus als Begegnungszentrum und Gaststätte.

Die Aufzüge schlagen mit 1,68 Mio. Euro zubuche, die Summe der anderen Positionen mit 3,7 Mio. Euro.

Die Genossenschaft hat also seit ihrer Gründung eine finanzielle Gesamtbelastung von fast 9 Mio. Euro erfahren.

Sie können selbst ausrechnen, was das bei 276 Mitgliedern für jeden Einzelnen bedeutet.

Zur Tilgung aber ebenso auch für sämtliche Instandhaltungsaufwendungen wie Fußbodenerneuerung und Erneuerung der Elektroinstallation u.v.m. standen der Genossenschaft lediglich die monatlichen Einzahlungen der Mitglieder zur Verfügung. Und die wurden lange Zeit stabil auf einem Niveau von 4,43 Euro je qm gehalten. Erst 2015 wurde eine moderate Erhöhung auf 4,77 Euro vorgenommen.

Derzeit liegt die Kreditlast mit Abrechnungsstand 2014 bei 3,8 Mio. Euro.

Von der Kaltmiete von 4,77 Euro sind also folgende Ausgaben zu bestreiten:

  1. Tilgung der Kredite und Zinszahlungen. Dafür können jährlich mindestens 0,5 Mio. Euro aufgebracht werden,
  2. Die laufenden Instandhaltungen,
  3. Die Kosten für die Verwaltung der Genossenschaft.

In einer Übersicht je qm stellt sich das so dar:

+ 4,77 Euro als Einnahme
-  2,75 Euro für den Kapitaldienst (Tilgung und Zinsen)
-  1,50 Euro für Instandhaltungen
-  0,52 Euro für Verwaltungsaufwendungen

Die Genossenschaft ist nur mit dem Normativwert der Instandhaltungsaufwendungen belastet und hat sehr geringe Verwaltungskosten. Man kann es sich also leisten, bei niedriger Kaltmiete, sich voll auf Entschuldung zu konzentrieren und trotzdem finanziell noch gut dazustehen.

Damit wird das Ziel anvisiert, 2021 komplett schuldenfrei zu sein. Der Kostenblock von 2,75 Euro entfällt dann komplett und die Kostenmiete reduziert sich auf 2,02 Euro.

Wie dann verfahren wird, das entscheidet zu gegebener Zeit der Aufsichtsrat. Aber vor einer Reduzierung wird mit Sicherheit noch eine lange Wunschliste abzuarbeiten sein. Maßnahmen, die bisher immer verschoben werden mussten. Sorgen also, die jedem Immobilienunternehmen nur zu wünschen wären.