Was wäre wenn?

Wie hoch würden die Mieten ausfallen, wenn das Unternehmen Jenawohnen schuldenfrei wäre und die Einnahmen nur dazu benötigt werden, um alle Kosten zum Erhalt der Immobiliensubstanz und zur sicheren Bewirtschaftung abzudecken? Das Ergebnis der Überlegung wäre dann nach gängiger Definition die Kostenmiete.

Die Kostenmiete enthält alle Aufwendungen, die zur Funktion einer Immobilie für Wohnzwecke notwendig sind, also:

1. die laufenden Instandhaltungsaufwendungen,
2. die Kosten für die Organisation und Verwaltung der Immobilie,
3. die Tilgungsraten für Kredite zum Bau oder den Erwerb der Immobilie und Ersatzinvestitionen,
4. laufende Zinsen dieser Kredite,
5. Mietausfallkosten bei Leerstand.

Die Positionen 3. und 4. hätten sich bei Schuldenfreiheit erledigt und Position 5. kann man in Jena wegen Geringfügigkeit vernachlässigen.

Position 1. für 2018: ca. 11 Mio. Euro
Position 2. für 2018: ca. 15 Mio. Euro

Das ergibt einen Finanzbedarf für die Deckung aller Aufwendungen von ca. 26 Mio. Euro. Auf den qm je Monat ergibt das letztlich eine Kostenmiete von ca. 2,50 Euro je Monat und qm.

Gewisse Ungenauigkeiten ergeben sich bei den exakten Mieteinnahmen und der Wohnfläche. Unberücksichtigt geblieben sind auch die Nebenkosten und die Heizkosten. Die fallen natürlich zusätzlich an.

Grundsätzlich dürfte der ermittelte Wert aber tatsächlich der Basis-Finanzbedarf für die Bestandsbauten sein. Alles, was darüber liegt, ist Gewinn!

2018 hat Jenawohnen nach den Angaben im Jahresgeschäftsbericht
ca. 61 Mio. Euro als Sollmiete auf der Einnahmenseite angegeben,
ca. 26 Mio. Euro als Cashflow (Jahresüberschuss aus laufender Geschäftstätigkeit) und
ca. 18 Mio. Euro wurden als Gewinnausschüttung an die Gesellschafter ausgewiesen.