Zu Krediten:
Kredite sind für Unternehmen die einzige sinnvolle Finanzierungsmöglichkeit für anspruchsvolle Investitionen. Wie bereits beschrieben, sind Finanzierungen über erwirtschaftete Gewinne viel zu teuer. Der Fiskus erkennt nur die Bankzinsen und die jährliche Abschreibung einer Investition als Betriebsausgabe und damit als steuerfrei an. Man sollte demzufolge darauf achten, die Tilgungsraten mit der Bank sinnvoll auf die Abschreibungszeiträume abzustimmen.
Das trifft für Immobilienunternehmen ebenfalls zu. Betroffen sind Investitionen für nachträgliche Herstellung (Umbaumaßnahmen, Anbau von Balkonen und Aufzügen u.ä.) und die Erweiterung des Immobilienbestandes. Investitionen zur Instandhaltung – auch aufwendige – sind dagegen bereits Bestandteil der Miete und sollten bei Bedarf aus diesen Einnahmen zur Verfügung stehen.
Wohnungsgenossenschaften, die sich in ihrem Geschäftsfeld auf Vermietung beschränken, sind von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit. Sie können also bei Finanzierungen flexibler entscheiden.
Der Unterschied?
Den gibt es! Die Grundaussage, dass eine vernünftigen Finanzierung von aufwendigen Investitionen nur über Kredite sinnvoll ist, trifft nur auf kommerzielle Unternehmen zu – einschließlich Immobilienunternehmen.
Wohnungsgenossenschaften haben aufgrund ihrer besonderen Bedingungen eine Wahlmöglichkeit und können Investitionen auch direkt aus dem Jahresüberschuss finanzieren. Dafür müssen aber zwei Bedingungen eingehalten sein:
- Die Jahreshauptversammlung muss dieser Verwendung des Jahresüberschusses zustimmen.
- Die vorgesehene Investition muss mit dem Förderziel der Genossenschaft in Übereinstimmung sein.
In aller Regel streben Wohnungsgenossenschaften nicht die Gewinnerwirtschaftung und auch nicht eine Erweiterung ihres Immobilienbestandes an. Die Mittel für aufwendige Investitionen in den Bestand sind durch laufende Einnahmen gedeckt. Bei der Wohnungsgenossenschaften Heimstätten und Carl Zeiss gehören die Gebühren ohnehin zu den mit Abstand höchsten in Thüringen.
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