Auch die Unternehmen brauchen keine Aufzüge

Immobilienunternehmen müssen langfristig denken. Und natürlich ist den Verantwortlichen klar, dass langfristig an Investitionen kein Weg vorbei führt. Nur das sind eben die Probleme von morgen und übermorgen. Aktuell und heute stehen die vorgegebene Gewinnzielstellung im Raum oder die Neubauvorhaben haben Priorität – und da von den Mietern ohnehin nur selten Druck ausgeht, werden ökonomische Scheinargumente trotz Kniebeschwerden eben hingenommen.

Der Mietspiegel und seine periodisch Fortschreibung ist eines dieser ökonomischen Gegebenheiten. Er wird im Rhythmus von 4 Jahren nach statistischen Grundsätzen ermittelt und hat sich stetig entlang der Grenzlinie der sozial möglichen Abschöpfung eingepegelt. Die Gesetze machen das möglich. Der Mieterverein kann da gar nichts ausrichten. Diese Grenzlinie ist für jede Wohngegend unterschiedlich – auch das ist so gewollt.

Die periodischen Steigerungen kommen zustande:

1. durch Wiedervermietung nach Auszug eines Mieters (die Miete kann 20% über dem Mietspiegel liegen),
2. durch Heranführen der Miete an den Mietspiegel gemäß § 558 BGB (20% Erhöhung innerhalb von 3 Jahren ist möglich),
3. durch Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (11% der Modernisierungskosten können jährlich auf die Miete umgelegt werden).

Die Mieter werden vorab nach einer statistischer Auswahl abgefragt und die Ergebnisse sind dann die Grundlage für den neuen Mietspiegel. In den nächsten Jahren können die bestehenden Mietverträge alle an dieses Niveau herangeführt werden.

Wer schon drüber liegt wird so lange verschont, bis ihn der Mietspiegel irgendwann eingeholt hat. Umgekehrt werden aber mit dem neuen Mietspiegel die Bestandsmieter allein deshalb zur Kasse gebeten, weil bei anderen umfassend modernisiert wurde (Aufzug, Bad/Küche oder Wohnungsschnitt) oder weil andere ihre Wohnung gewechselt haben. Dem Eigentümer kann das Recht sein. Er bekommt seine Mietsteigerung völlig leistungslos ohne eigene Investitionen. Und wenn er schon investiert, dann bewirkt die Modernisierungsumlage zusätzlich noch eine Anhebung der Miete über den Mietspiegel hinaus.

Für ein Immobilienunternehmen steht immer auch die Frage einer möglichst gewinnbringenden Investition. Zur Wahl stehen: Neubau oder Investition in den Bestand?

In Jena haben die größeren Immobilienunternehmen eine jährliche Mietsteigerung zwischen 2,5 und 3%. Die veröffentlichten Werte der durchschnittlichen Kaltmiete dieser Unternehmen in den letzten 10 Jahren belegen das. Eine moderate Modernisierungsumlage, die die Kaltmiete um 12% anhebt, würde – rein statistisch gesehen – in 4 bis 5 Jahren vom gestiegenen Mietniveau eingeholt.

Das Fazit für das Immobilienunternehmen kann dann nur lauten: Eine moderate Investitionsumlage bringt keinen Gewinn und größere Umlagen sind sozial nicht durchsetzbar. Dann also schon lieber Investitionen in Neubau!